民生证券-2023年1月中国房地产行业销售数据点评：春节返乡置业购买力不足，TOP10销售同比数据较亮眼-230201

　　2023 年 1 月销售金额环比下降 47.7%，同比降幅 32.5%。 据克而瑞报道， 2023 年 1 月 Top100 开发商销售操盘金额为 3542.9 亿元，同比 2022 年1 月仍有 32.5%的降幅，相较于 2021 年 1 月下降 59.3%；环比数据方面，2023 年 1 月较去年 12 月环比下降 47.7%， 由于市场需求及购买力不足，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高，市场整体保持下探趋势。 我们预计 2023年城市间销售分化格局仍将延续， 2-3 月随着“保交楼”企稳，各地供应端及需求端政策的进一步宽松，下探趋势或将企稳
　　公司分化持续加剧， 2023 年 1 月 Top10 全口径销售排名的开发商 7 成实现同比正增长。 据克而瑞报道， 2023 年 1 月 Top10 全口径销售排名的开发商中，保利发展、 万科地产及碧桂园分别以 285 亿元、 278 亿元和 270 亿元排名前三；同比数据方面， Top10 中共有 7 家开发商销售金额同比为正， 仅碧桂园、中海和万科同比为负，分别为-45%、 -19%和-17%；越秀地产销售金额同比增长 60%，仍保持强劲的销售势头，融创销售金额同比数据仍在 Top20开发商中垫底，同比降幅为 74%。
　　多地下调首套房贷款利率下限，市场信心恢复有益于楼市回暖。 根据中指研究院不完全统计， 2023 年新调整利率下限的城市接近 20 个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等。首套住房贷款利率动态调整的城市从三四线扩大到部分二线城市，表明更多高能级城市希望从需求端发力提振房地产市场。
　　投资建议： 建议关注前期被低估、又能在融资端政策中受益的公司如中国金茂、城建发展、金地集团、万科 A、中国海外发展； 以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。
　　风险提示： 信心修复不及预期，销售回暖不及预期。