国盛证券-房地产开发行业百强房企月度销售报告：1月权益口径销售额同比-32%，春节销售平淡拖累月度表现-230201

　　百强房企 1 月操盘口径销售金额同比-31.9%，权益口径同比-32.0%。
　　根据克而瑞公布的 2023 年 1 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企操盘口径销售金额为 3574.3 亿元，同比降低 31.9%，单月降幅较 12 月扩大1.9 个百分点；权益口径销售金额为 2790.8 亿元，同比降低 32.0%，降幅较 12 月扩大 2.1 个百分点，权益比 69.9%。2023 年 1 月 TOP50 强房企操盘口径销售金额为 3112.9 亿元，同比降低 30.2%；权益口径销售金额为 2388.3 亿元，同比降低 30.3%，权益比 69.7%。
　　各梯队 1 月销售金额同比保持较大幅度的下滑：头部房企同比降幅最小。
　　从 2023 年 1 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP11-20 房企，同比下降 19.9%；TOP10 房企排名第二，同比下降 21.2%。跌幅最大的是 TOP21-30 房企，同比下降 50.5%。
　　从 2023 年 1 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10 房企，同比下降 19.5%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降 21.2%。跌幅最大的是 TOP31-50 房企，同比下降 50.6%。
　　TOP40 房企 1 月操盘口径销售额同比 13 家正增长，环比 7 家正增长。
　　从 1 月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 275.0 亿元，其次为万科地产、碧桂园、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 274.1、256.5、148.8、146.0 亿元。从单月同比增速看，TOP40 房企有 13 家实现同比正增长。其中保利置业同比表现最佳，单月同比增长 83.9%，其次为滨江集团 40.2%、首创城发 36.9%、建发房产 34.7%、中华企业 29.1%。从单月环比增速看，TOP40 房企有 7 家实现环比正增长。
　　1 月百强销售延续低迷，春节销售平淡拖累月度表现。一是目前购房者对未来经济增长预期、收入增长预期依然偏弱，目前“信心”依然是制约新房销售的一大症结。二是春节周房企推盘积极性普遍不高，房企在一二线城市更多是以续销项目为主，新推盘主要在较低能级的城市，而今年春节周整体“返乡置业”力度一般，使得整体销售维持较大的下滑幅度，拖累房企月度销售。目前在中央大力支持改善房企资产负债表的背景下，房企在销售端暂未得到改善。我们认为当前阶段需要政策多方面发力，预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、调整房屋套数认定、二套首付比例调降等。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在 2023 年 Q1 或者 Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前 PE、PB 并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在 2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科 A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期