华泰证券-房地产行业动态点评：政策宽松逻辑从房票到购房杠杆-220816

　　江苏核心三城购房杠杆政策放松，充分体现政府呵护市场态度
　　8月12日，根据证券时报消息，江苏南京、苏州、无锡三城“认房又认贷”政策均有所优化。以南京为例，对主城区申请商业性个人住房贷款执行以下新政：1）“有房无贷”（有一套房，但无房贷记录或相应房贷已结清）家庭或“无房有贷”（有房贷记录，但申请贷款购房时无住房）家庭的最低首付比例从50%调整为30%；2）“有房有贷”（拥有一套住房且相应房贷未结清）家庭，最低首付比例从80%降至60%。我们认为，此次江苏核心三城房贷政策改善彰显了政府对合理购房需求的呵护和支持，未来有望进一步扩散，期待后续更多针对市场托底和房企纾困的政策空间。
　　政策改善逻辑从房票进一步宽松至购买力
　　我们于7月27日发布的报告《解析当前地产困境》中强调，由于疫情等因素影响，当前居民购买力受到冲击，后续可以期待在购房杠杆上的宽松空间，如优化“认房又认贷”政策或下调首付比例。此前，涉及居民购房杠杆优化的政策多集中于弱二线或三四线城市，包括郑州此前将“认房又认贷”切换至“认贷不认房”，还有部分城市直接下调首付比例。此次江苏核心三城同时放松购房杠杆符合我们预期，意味着：1）高能级城市进一步持续宽松；2）房贷利率经过9个月快速调整，进一步下行空间有限，房贷政策从价格调整开始往杠杆调整迈进；3）政策改善逻辑从房票进一步宽松至购买力。
　　销售及土地端成交低迷，需求端改善势在必行
　　今年1-7月，南京/苏州/无锡的累计新房成交面积为550/564/195万平米，同比下降37%/23%/45%，核心三城中，除了苏州，南京和无锡的降幅高于二线城市整体降幅（-33% yoy）。环比来看，南京/苏州/无锡于7月环比下降27%/73%/2%；三城7月去化率数据分别为18%/32%/26%，环比6月下降14/13/27pct，市场整体依然较为低迷。土地成交方面，目前核心三城均已完成今年第一批次和第二批次集中供地，南京/苏州/无锡两次集中供地的总成交建筑面积分别为532/363/284万平米，同比下降49%/44%/27%。市场和土地端持续下行，促使这些城市的房地产政策针对需求端托底改善。
　　央行释放流动性，房贷利率后续有望进一步下降
　　8月15日，央行发布公告称开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，此次MLF操作的中标利率下降10bps。我们认为，此次央行释放流动性超预期，后续需要关注进一步推动LPR利率报价和房贷利率下降的可能性。
　　政策逻辑依然可以期待，关注未来政策空间
　　7月28日政治局会议上已明确稳定市场的优先级，此次江苏三城的房贷政策改善未来有望进一步扩散，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。