国金证券-房地产行业周报：7月信贷持续疲弱，宽松落地旨在提振信心-220814

　　行业点评
　　本周A股地产涨港股地产跌，物业板块表现较弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为1.8%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.3%和-2.8%。
　　上周深圳天津土拍结束，本周土地市场回归低温态势。本周全国300城宅地成交建面344万㎡，单周环比-62%，单周同比-59%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面28409万㎡，累计同比48%；年初至今，华润置地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周新房成交延续淡季走势，同比环比下降。本周（8月6日-8月12日），35个城市商品房成交合计329万平米，周环比-24%，周同比-38%。其中，一线城市周环比-24%，周同比-26%；二线城市周环比-24%，周同比-39%；三四线城市周环比-23%，周同比-53%。
　　本周二手房受二三四线城市驱动，环比下降，同比提升。15个城市二手房成交合计154万平米，周环比-1%，周同比+7%。其中，一线城市周环比4%，周同比-23%；二线城市周环比+0%，周同比+20%；三四线城市周环比-1%，周同比+24%。
　　购房意愿较弱，7月居民中长期新增人民币贷款延续低迷。2022年7月，全国新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元（-37.1%），其中居民中长期贷款新增1486亿元，同比少增2488亿元（-62.6%）。2022年以来，每月居民中长期贷款（多为住房贷款）新增额同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，更倾向还贷，导致住房贷款新增额较低。
　　南京取消认房又认贷，多地出台宽松政策提振市场信心。2022年8月12日江苏省市场利率定价自律机制发文取消“认房又认贷”，有房无贷或无房首付比例调整为最低30%（此前为50%）；有房有贷首付比例调整为最低60%（此前为80%）。随着近期宽松政策的密集出台，后续其他城市或有望取消认房又认贷。除了南京外，北京、广州、杭州、廊坊等各能级城市近期宽松政策密集出台。我们认为这一系列的政策措施，或在一定程度提振市场销售，吸引房企拿地，但行业恢复的关键在于市场信心，供需两端须协同发力，需求侧或将持续宽松，而供给侧对房企的纾困也需推进。
　　投资建议
　　2022年居民购房意愿不足，信贷持续疲弱，预计房地产需求侧调控将持续宽松，供给侧也或有政策措施出台提振信心。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约