申港证券-房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷 行业政策持续宽松-220814

　　投资摘要：
　　每周一谈：居民中长期贷款低迷 行业政策持续宽松
　　本周 7 月社会融资数据公布，社会融资规模 7561 亿，较上年同期少增 4042 亿元，wind 一致预期为 1.39 万亿，人民币贷款增加 6790 万亿，较同期少增 4042亿，wind 一致预期 1.15 万亿。其中 7 月居民中长期贷款新增为 1486 亿，同比少增 2488 亿，同比减少 64%。
　　从居民中长期贷款端数据观察，当前商品房市场销售整体仍疲软，但依旧好于 4-5 月份。构成中长期贷款的主要部分为商品房按揭贷款，7 月新增规模好于 4 月、5 月，但较 6 月有明显回落，仍处于低位，反映了在房企持续违约及“交楼”忧虑的影响，此外 7 月为销售淡季，部分城市出现高温等因素，也都一定程度影响了居民置业意愿。
　　从历年数据的月度观察，居民中长期贷款仍保持着整体向历史合理区间回归的方向，但 7 月的回落幅度较大，后续市场信心需支撑措施，避免出现二次回落。
　　政策端，各地调控政策持续保持宽松方向，其中主要包括：①广州放松落户要求，取消全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制；②南通海门、济南下调首付比例；③长春、江西新余对部分购房者实施购房补贴等；④长春发布《关于加强商品房预售资金监管的通知》，商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联，预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金。
　　房企端仍有部分负面信息流出，市场情绪整体较悲观之下，房企持续承压。其中主要事件包括：①受商票“逾期”谣言及瑞信看空双重影响，周三龙湖集团出现股价大幅下跌，随后公司紧急召开电话会议回应，公司层面表示一切经营正常，股价下跌系市场情绪所致；②弘阳地产寻求委任财务顾问协助处理离岸债券事宜，预计不会在宽限期内偿付两笔美元债到期票息。
　　从政策、行业基本面与房企经营三者关系来看，当前商品房市场的基本面仍弱势，后续仍需政策端进一步发力扶持，而由于不同房企经营状况差异较大，当前的政策力度难以支持部分房企快速走出低谷。
　　从市场层面看，当前对房企的悲观情绪也已达到高位，尽管社融数据疲软，即将公布的 7 月销售数据也并不乐观，但从交易的角度看，我们认为以上已被市场定价。在确保不发生系统性风险的底线思维下，未来一段时间政策对行业的进一步扶持预期渐强，建议关注 LPR 最新利率，同时对板块无需过度悲观。数据追踪（8 月 1 日-8 月 7 日）：
　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-11 PCT、-33 PCT，一线城市-12 PCT，-29 PCT，二线城市-1 PCT，-27 PCT，三线城市-28 PCT，-45 PCT。
　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+10 PCT，累计同比-18 PCT。
　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-15 PCT，成交建筑面积累计同比-25 PCT，成交金额累计同比-43 PCT，土地成交溢价率为 6.59%。
　　城市行情环比：北京（-12 PCT），上海（+3 PCT），广州（-44 PCT），深圳（+220 PCT），南京（+21 PCT），杭州（-75 PCT），武汉（-26 PCT）投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、华润置地、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建领域推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。