平安证券-债券深度报告：公募REITs报表可能的调整项有哪些？-220811

　　前言：本篇报告，我们总结和梳理了近期我们在和投资者交流的过程中，众多投资者关心的五个财务问题。最受关注的问题如如何看待公募REITs报表的调整空间？哪些报表上的科目可能有一定的调整弹性？
　　问题一：原始权益人能否并表的确定要素？从企业会计准则中企业合并对并表的规定来看，主要分三部分内容：权力、可变回报、权力对可变回报的影响，按照实质重于形式的原则判断原始权益人能否对公募REITs实现控制。实操中，实现并表的原始权益人持股比例均超过51%。
　　问题二：如果并表，其他投资人是作为少数股东权益还是金融负债？若严格依据企业会计37号准则，则其他投资人投资的部分可能被计入金融负债。但从实操来看，市场上有较多计入少数股东权益的案例，而沪杭甬REIT将其计入了“应付债券”科目。
　　问题三：发行公募REITs对原始权益人财务报表有何影响？需要区分并表和非并表两种情况，若非并表，则可以理解为原始权益人的资产处置+长期股权投资，资产负债率变动方向不确定；若并表，则可以理解为原始权益人的一种融资行为，其他投资者投资份额部分若计入少数股东权益则资产负债率下降，若计入负债，则资产负债率上升。
　　问题四：发行可转债、定增和发行REITs相比，从上市公司角度来看有什么区别？从上市公司角度，可转债和增发的监管严格程度、发行门槛要比REITs高，REITs发行反而更简单，对上市公司来说实质上就是一种资产处置。但REITs发行的相关要求主要针对的是标的资产，且由于REITs还受发改委监管，因此从发行准备期来看，REITs的准备流程会更长、更复杂。
　　问题五：REITs的报表调节有哪些科目可能有调节弹性？整体来看，各REITs对于可供分配金额的计算过程一般都是：（1）首先从经营出发，主要是涉及利润表相关科目的调整，涉及规模较大，但可调节的弹性不大。（2）资产负债表相关科目的调整，如对净营运资本支出、资本化支出等进行扣除，或纳入部分报表上的货币资金作为调增项等，此部分有一定的调节空间。（3）未反映在当期报表内的对未来支出的预留，有较大弹性。具体来看，有一定调整弹性，且可能对各REITs可供分配金额影响较大，需要重点关注的五个项目：（1）超募带来的沉淀资金；（2）当年应收应付款的变动；（3）当年资本性支出发生额；（4）预留管理费、运营支出等；（5）预留资本性支出。
　　风险提示：1）科目归类可能有误差的风险；2）基金二级市场价格波动风险；3）现金流预测偏差风险。