申万宏源-招商蛇口-001979-弱市下销售表现亮眼，逆境中拿地大增积极扩张-220810

　　7月销售额同比+18%，弱市下表现亮眼，前7月销售额排名提升至第6名。2022年7月，公司销售金额239.0亿元，同比+17.7%；销售面积84.9万平，同比-2.5%；销售均价28,151元/平，同比+20.7%；2022年1-7月，公司累计销售金额1,427.2亿元，同比-27.7%；累计销售面积572.4万平，同比-33.2%；销售均价24,934元/平，同比+8.4%。据克而瑞数据，7月50家房企单月销售额、销售面积同比分别为-40%、-39%，累计同比分别为-46%、-46%；公司7月单月销售金额同比转正，且7月单月销售和累计销售表现均显著优于行业均值。据克而瑞数据，公司1-7月销售额全国排行第6名，较21年提升1名。
　　7月拿地额同比大增362%、对应拿地/销售额比达123%，逆境中积极扩张。2022年7月，公司新增建面125.2万平，同比+186%；拿地金额293.3亿元，同比+362%；拿地/销售金额比123%，拿地/销售面积比147%；7月公司拿地项目聚焦上海、深圳、长沙、南京等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2022年1-7月，公司累计新增建面545.1万平，同比-41%；累计拿地金额933.6亿元，同比-27%；拿地/销售金额比65%，拿地/销售面积比95%；平均楼面地价17,128元/平，占比销售均价69%。至2021年末，公司总未竣工面积5,661万方，可覆盖21年销售面积3.9倍，土储资源充裕。
　　公司近期多维度积极参与房企纾困，补充大湾区土储资源，逆境中积极扩张。8月2日，公司公告与半岛城邦房地产签署了《战略合作协议》，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。半岛城邦项目位于深圳市南山区蛇口片区，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等业态，目前一至四期已开发，仅第五期地块暂未开发。7月28日，公司公告与招商平安资产签署了《战略合作协议》，双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系，招商平安资产将协调其管理的合伙企业向公司支付合作意向金不超过40亿元。4月5日，公司公告与长城资产、佳兆业签署《战略合作协议》，整合佳兆业大湾区旧改资源。
　　投资分析意见：弱市下销售表现亮眼，逆境中拿地大增积极扩张，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。考虑到行业结算利润率下行，我们下调公司2022-2024年每股收益预测至1.28/1.41/1.57元（原预测值为1.38/1.51/1.74元），维持目标价为17.06元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。