申万宏源-地产及物管行业周报：地产纾困有所突破，因城施策继续加码-220807

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/07/30-22/08/05）45个重点城市新房合计成交419万平米，环比-7%；其中，一二线环比-6%、三四线环比-12%；8月截至上周一手房月成交同比-21%，较7月+15pct；其中，一二线同比-11%、三四线同比-58%，分别较7月+20pct和-2pct。上周14个重点城市二手房成交114万平米，环比-9%；8月截至上周累计成交同比+34%，较7月上升50pct。库存方面，上周15城推盘141万平米，环比-21%，对应周成交/推盘比为1.17倍，最近3个月（22年5-7月）分别为1.07倍、0.95倍和0.99倍。截至上周末，15城可售面积为9,836万平米，环比-0.2%；3个月移动平均去化月数为12.5个月，环比下降0.6个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行要求因城施策实施好差别化住房信贷政策，加快探索房地产新发展模式；经济日报指出楼市促销重在对症下药。行业政策方面，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元；中国华融已与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》。因城施策方面，北京3项目定向放松“认房认贷“；上海银保监局将支持地方政府做好“保交楼”工作、二手房贷款“三价就低”政策松动；天津引导房企卖房加赠家装家电；公积金贷款额度提升：杭州（三孩最高上浮50%）、沧州（二孩上浮10万，三孩上浮20万）、金华（单职工30-40万元，双职工60-80万元）、六安（单职工40万元，双职工60万元）、湖州（三孩最高上浮50%）、潜山（单职工35-40万元，双职工45-50万元）；购房补贴：嘉兴（二孩300元/平方米、三孩500元/平方米）、潜山（最高3%购房补贴）、晴隆（政府消费券）；首付比例下调：金华、汕尾；集中供地，深圳、天津、合肥、济南、徐州完成二批次拍地。预售管理方面，河南、长沙、东莞、绍兴等均出台政策加强房地产预售资金监管。
　　公司动态跟踪：22年1-7月销售：万科2,490亿元（-39%）、旭辉792亿元（-50%）、金地1,192亿元（-37%）、中海1,560亿元（-32%）、越秀549亿元（+4%）、绿城1,052亿元（-31%）、美的475亿元（-49%）、中南379亿元（-70%）、融创1,239亿元（-67%）；7月单月：万科337亿元（-35%）、旭辉161亿元（-23%）、金地186亿元（-28%）、中海175亿元（-23%）、碧桂园权益301亿元（-44%）、越秀60亿元（+16%）、绿城230亿元（+58%）、美的75亿元（-29%）、中南49亿元（-72%）、融创110亿元（-78%）。业绩方面，绿地控股22H1归母净利润42亿元（-49%）。投融资方面，投融资方面，华侨城拟发行中期票据（20亿元/5年）；首开股份批准发行资产支持票据（25亿元）；华润置地获深交所通过发行公司债（100亿元），分别与银行订立贷款融资协议，借款20亿港元/1年、1亿美元/364天、7亿港币/5年；金科服务向金科地产提供借款（15亿元/8.6%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.5%，沪深300指数下跌0.32%，相对收益为-4.18%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万业企业、ST松江、张江高科、万通发展、西藏城投，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、中交地产、广宇发展、金地集团、阳光城。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.28%，沪深300指数下跌0.32%，相对收益为-3.96%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为6.4/5.7倍；物管22/23PE均值分别为12/9倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。