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光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪-2022年7月-:七月地产AH核心物业指数-24%,华润万象生活发布业绩预增公告-220802

上传日期:2022-08-03 13:19:00  研报作者:何缅南  分享者:helizi3000   收藏研报

【研究报告内容】


  市场行情:本月光大地产AH核心物业指数-24%
  指数:2022年7月,光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%,跑输沪深300指数17.0pct.,跑输恒生指数16.2pct.,跑输恒生港股通指数15.6pct.;2022年1-7月,光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%,跑输沪深300指数18.8pct.,跑输恒生指数20.5pct.,跑输恒生港股通指数18.1pct.。
  个股:本月涨幅:样本股平均涨跌幅为-18.2%;涨跌幅前列为:中骏商管(+9.0%)、新大正(+2.0%)、中海物业(-3.0%)、南都物业(-4.2%)、越秀服务(-4.6%)。2022年1-7月,样本股平均涨跌幅为-33.0%;涨跌幅前列为:越秀服务(+13.1%)、滨江服务(+2.9%)、特发服务(+2.9%)、新大正(+0.9%)、中海物业(-0.1%)。
  港股通:本月持股比例变化:世茂服务(+4.07pct.)、融创服务(+2.07pct.)、保利物业(+1.72pct.)、金科服务(+1.55pct.)、宝龙商业(+1.16pct.)。2022年1-7月持股比例变化:世茂服务(+11.27pct.)、融创服务(+9.47pct.)、金科服务(+7.90pct.)、保利物业(+2.91pct.)、雅生活服务(+2.08pct.)。
  行业动态跟踪:国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案,提高物业服务覆盖率,开展标准化试点;广州印发2022年城市更新项目年度计划
  中央:发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案,提出提高物业服务覆盖率,开展物业服务标准化试点,改进物业服务管理;发展家庭养老床位。地方:广州市2022年城市更新项目年度计划印发,今年计划实施123个旧改项目。
  重点企业动态跟踪:新城悦服务发力拓展天津地区业务,华润万象生活归母净利润同比预增25%-30%,龙湖智创生活再度递交招股书
  新城悦服务与天津市宁河区政府及金玉物业签署战略合作协议;碧桂园服务7月18日至21日累计回购约132万股;旭辉永升服务7月12日至7月21日累计回购约207万股;金科服务关联收购第二批托儿所物业;向金科地产提供不超15亿元借款。华润万象生活发布业绩预增公告。预计2022上半年归母净利润同比增加25%-30%,收并购公司财务并表以及外拓使公司在管面积大幅增加。上市进展:7月7日龙湖智创生活再次提交港交所上市申请。
  投资建议:物管公司独立发展能力提升,短期波动不影响长期发展向好
  物管行业定位“社会治理基层支柱”,在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度,各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线:
  1)“估值修复”:关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降,推荐新城悦服务、世茂服务,建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
  2)“独立发展”:关注第三方在管面积占比超过80%,已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管,推荐绿城服务、旭辉永升服务,雅生活服务。
  3)“稳健国企”:持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价,建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
  风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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