兴业证券-物业管理行业周报：华润万象生活公告盈喜，政策推进医养结合-220801

　　投资要点
　　本周行情：本周（2022.07.25-07.29）恒生物管指数降幅为2.8%；YTD涨幅前三的物管公司分别为越秀服务、滨江服务和中海服务，涨幅分别为14.8%、5.8%和2.9%。
　　国家卫健委等11部门印发《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》：
　　国家卫生健康委等十一部门印发《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》。意见提出，盘活土地资源。医疗卫生用地、社会福利用地可用于建设医养结合项目。允许盘活利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务，并适用过渡期政策，五年内继续按原用途和权利类型使用土地。完善土地支持政策，优先保障接收失能老年人的医养结合项目用地需求。允许和鼓励农村集体建设用地用于医养结合项目建设。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是碧桂园服务（+1.07pct）、融创服务（+0.40pct）和旭辉永升服务（+0.40pct）。
　　估值分化，地产强则物管强：我们认为从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。目前物管行业估值分化较为明显，央企物管享有估值溢价，对应2022年PE均在20X以上；独立成长能力较强且关连房企相对安全的物管公司对应2022年PE区间为10~20X。截至7月29日，对应2022/2023年行业平均估值为10/7XPE。我们认为在“稳增长”和“宽信用”的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，行业的流动性风险解除，新房销售也将逐步回暖。物管公司有更好的业务成长性，更安全的财务状态，估值将会有更大的弹性。我们看好经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司。行业首选中海物业、保利物业、绿城服务、旭辉永升服务、新城悦服务，建议关注华润万象生活、越秀服务。
　　风险提示：1)业务扩张和收购不及预期；2)物业管理费提价受阻；3)收缴率不及预期；4)增值业务拓展不及预期。