中泰证券-华润万象生活-01209.HK-半年业绩预告高增，逆境下有望实现“量”与“质”共同增长-220801

　　2022年7月29日晚，公司发布《正面盈利预告》，公司预计2022年上半年实现归母净利润同比25-30%的增长。
　　在减租及疫情影响下，半年业绩预告仍超预期：据公告，公司预计2022年上半年归母净利润较2021年同比提升25-30%，净利润增长原因主要有2点：1）因收并购公司财务并表及市场化外拓，公司在管面积大幅增加带来显著的业绩增长；2）公司来自华润置地及第三方业主的商业管理项目数量提升，带来商业运营管理服务收入增加。
　　公司预计取得25-30%的净利润增速超出市场预期：上半年，在疫情及地产行业下行影响下，公司多项业务的推进受到影响；此外，据华润置地（1109.HK）29日公告，华润置地拟向租户提供22-25亿（含增值税）的租金减免，由于华润万象生活商业运营业务一部分收入来自华润置地的购物中心收入及利润分成，购物中心租金减免也会给公司业绩带来压力。我们认为逆境下公司取得超预期的业绩增速的原因或有2点：1）自身经营的持续优化，预计公司基础物业服务及商业运营服务毛利率均有上升趋势，非业主增值服务毛利率也有望维持在当前较高的水平；2）收并购项目并表及上半年商管项目管理数量的提升为公司带来较多的增量收入。
　　商业运营与住宅管理双轮驱动：1）商业运营业务：公司是国内高端购物中心标杆，商业运营在国内有顶尖品牌知名度与美誉度，单位面积租金水平与拥有的重奢购物中心数量都位居全国第一；据公司购物中心开业规划，预计至2026年开业购物中心数量将达到148个，较2021年在管的72个翻倍；2）住宅物业业务：2021年公司开启住宅物业板块市场化提速，全年外拓面积由2020年的850万方，快速提升至3590万方；2022年初公司收购禹洲地产及中南建设下属物业公司股权，为国资背景并购大型物业首例；此外，维持高品质服务同时，公司基础物管盈利能力持续改善，2019-2021年公司住宅物业项目客户满意度、续约率维持在高位，收缴率逐年增长公司基础物业服务毛利率从2019年8.2%提升至2021年15%。
　　投资建议：华润万象生活上半年在疫情及房地产行业下行影响双重压力下，业绩交出超市场预期的答卷，体现了公司扎实稳健的运营能力及大股东华润置地坚实后盾支持。我们认为公司作为内资商管标杆、头部央企物业、商业运营领域的高壁垒高成长以及住宅服务领域的规模与利润率的快速提升，估值上应享有高于行业平均水平的溢价。预计公司2022-2024年归母净利润分别为22.77亿、29.19亿、37.40亿，当前股价对应PE分别为30倍、24倍、19倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、收并购项目整合不及预期