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长江证券-华润万象生活-01209.HK-免租影响靴子落地,商管贵族配置正当时-220801

上传日期:2022-08-01 23:41:00  研报作者:刘义,薛梦莹,袁佳楠  分享者:13786965   收藏研报

【研究报告内容】

  事件描述
  7月29日,公司公告2022H归母净利同比增长25%-30%至10.1-10.5亿元,业绩符合预期。
  事件评论
  业绩符合预期,住宅收并购及商业合约量增加推动业绩增长。2022H公司归母净利同比增长25%-30%,在华润置地上半年自持物业免租17.5亿元背景下,业绩增速符合预期,业绩增长来自两方面:1)收购及外拓积极带来住宅物管的在管面积及业绩明显增长,2022H公司新增合约面积约1.4亿方,其中约1.1亿方来自收购并表的禹洲物业及中南服务,直拓超2000万方;新增在管面积约9500万方(2021H为1528万方),其中禹洲及中南贡献约7200万方;2)来自华润置地及第三方业主的商业合约项目量增长,带动商业运营业务中开业前收入增加。2022H公司新开业6个购物中心,其中3个为重奢商场(海口、武汉、福州);新获取7个第三方购物中心(2021H为8个),外拓进展迅速。
   2022H华润置地落实免租17.5亿元,推测拖累万象中期业绩增长约0.9亿元。根据华润置地公告,置地初步估计全年为自持物业租户(购物中心、写字楼、酒店及其他商业物业)免租22-25亿元(含增值税),剔除增值税后取均值则免租约22.4亿元。2021年置地自持租金中商场与写字楼占比约91%,万象运营业务收入占租金比例约8%(4%租金收入+8%Ebitda),推测置地免租对万象全年运营业务收入(税前利润)造成减少约1.6亿元。上半年华润置地已落实减免额17.5亿元,占全年预估减免额的74%,则预计上半年影响万象运营业务收入(税前利润)约1.2亿元,假设所得税率维持2021年的26.1%,则拖累万象2022H税后净利润约0.9亿元(拖累万象相对2021H业绩增长约11%)。
  投资建议:免租影响靴子落地,兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。1)国企物业免租影响靴子落地,若下半年疫情好转购物中心零售强复苏,公司业绩或更具增长弹性;2)关联房企华润置地央企背书,财务稳健,2022H销售拿地积极,保障公司后期物业交付及在管规模增长;3)公司作为稀缺的全业态龙头,优异的商业运营能力、高品质快成长的住宅物管业务在利润表中将逐步兑现;4)账面资金充裕,机制相对灵活,有望持续受益于行业整合。预计2022-2024年归母净利22.2/29.4/37.6亿,同比增长29%/32%/28%,对应P/E为29/22/17X,维持“买入”评级。
  风险提示
  1、下半年疫情反复,拖累购物中心零售额增长;
   2、住宅物管外拓量不及预期。
  

 报告详细内容请查阅原报告附件
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华润万象生活基本资料
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