华泰证券-房地产行业动态点评：稳定市场优先，政策工具箱用足用好-220729

　　继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间
　　7月28日政治局会议召开，针对房地产提出要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　开宗明义，稳定市场为首要任务
　　表述的第一句为“稳定房地产市场”，对比4月政治局会议上提出的“促进市场平稳健康发展”，可以看出目前市场平稳发展趋势已被打破，据我们跟踪的高频数据，7月1-22日60城新房销售面积同比-39%（6月-17%），其中一线-8%，二线-45%，三线-42%，在6月市场短暂性复苏之后，7月市场再度大幅下行，由此稳定市场的优先级高于“房住不炒”，排在首位。
　　进一步宽松的地方政策值得期待
　　会议首次提出“因城施策用足用好政策工具箱”，这意味着地方政府为稳定市场采取的进一步宽松政策或在路上。2014年以来地方政府采取过调整限购限贷、购房杠杆等救市政策，据我们统计，今年以来已经有60余城市通过降首付、调整认房认贷口径等方式调整购房杠杆，我们认为后续这些政策或将在城市间进一步深化蔓延。
　　地方政府或将承担解决地产风波的主要任务
　　在“保交楼、稳民生”的问题上，会中指示将“压实地方政府责任”，目前多地的应对措施也是以通过专班制以项目为单位逐个疏解，多方协调，以河南省为例，主要措施包括：1）实行“一楼一策一专班”，明确各专班负责人的任务职责；2）鼓励居民自救和合力共救；3）引导问题楼盘企业快速执行破产程序并复工续建；4）协调金融资源纾困。针对部分问题项目，政府部门协调开发商与AMC公司商讨引资合作事宜支持项目重启；5）政府出资项目或企业引入地方国资增信。
　　预售资金监管政策或将趋紧
　　与4月政治局会议相比，本次论述未提及“优化商品房预售资金监管”，这也意味着地产风波后，预售资金监管可能仍将较为严格执行。自地产风波后，个别城市采取了强化预售资金监管的措施，如汕头市住建局明确监管银行不得配合相关违规行为，并应确保购房款由购房人直接缴入监管账户。沧州市住建局要求在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。