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申万宏源-房地产行业2022年7月政治局会议点评:稳定房地产市场,用足用好政策工具箱-220728

上传日期:2022-07-29 11:56:27  研报作者:袁豪,曹曼  分享者:18005055215   收藏研报

【研究报告内容】

  事件:
  中共中央政治局7月28日召开会议。会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。
  本期投资提示:
  “稳定房地产市场”居“房住不炒”前,更高度强调稳定房地产重要性。以往政治局会议中,“坚持房住不炒”都位于地产行业观点表述的第一句。而本次会议中,放在首句的是“要稳定房地产市场”,一方面体现了目前房地产行业压力持续加大;截至上周末7月高频45城成交面积同比-41%,较6月-31pct;各地停贷项目仍在出现;百强民营房企仍在持续出现债券展期/违约行为,融资压力不减。另一方面,也体现了中央重视稳定房地产市场,稳经济更要稳地产的思路,后续如纾困基金等政策或逐步落地。
  因城施策用足用好政策工具箱,或预示后续四限政策放松力度将持续加码。继4月会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”后,本次会议再次升级力度,指出“用足用好政策工具箱”,后续一二线城市限购、限售、认贷、限价等政策或有持续放松空间。我们统计年初以来因城施策已覆盖超140余城,其中30+高能级城市涉及四限政策。3月开始二线城市(青岛、哈尔滨等)加速放松,4月起强二线城市(苏州、南京、杭州等)政策持续加码、并涉及四限,如西安(1次)、苏州(3次)、杭州(3次)、南京(5次)等城市均多次出台政策;6月下旬高频销售已有显著改善,但近期受停贷事件扰动,购房信心短期受挫,因此因城施策放松力度仍有空间、提振购房者信心。
  再次强调支持刚改需求,首提保交楼、稳民生,落实稳定房地产市场要求。本次会议重申了4月的支持刚改需求,同时首提保交楼、稳民生,目前已有部分城市出台保交楼纾困政策。7月19日,郑州地产集团与河南资产管理联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作;浙江宁波召集6家房企开展座谈会,对宁波市预售、资金监管、房地产调控等纾困政策进行了重点解读和宣贯;陕西咸阳召开房企约谈会,提出一个科室帮扶一家企业等;料后续各地将调动地方政府、银行、AMC、国央企开发商等,更加积极出台纾困政策,保障竣工交付。
  投资分析意见:稳定房地产市场,用足用好政策工具箱,维持“看好”评级。中短期来看,我们认为目前房地产基本面底已现,后续基本面改善路径或将呈现“√ ̄”型走势,并将演绎出强于以往的结构弹性,包括核心城市和优质房企,并预计一二线城市将进入政策销量共振,优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看,我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式,并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A股:保利发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、华发股份、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A;推荐:H股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园,并建议关注:绿城中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
  风险提示:调控政策再收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
  

 报告详细内容请查阅原报告附件
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