华泰证券-房地产行业专题研究：解析当前地产困境-220727

　　继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间
　　此次地产风波是房企信用风险的集中体现，短期会影响需求预期，中期会影响增量投资，想要扭转地产链条下行趋势需要更多政策助力来扭转信心，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　C端风波核心是B端信用危机的集中暴露，短期影响复苏节奏
　　我们认为此次风波本质是B端信用风险的集中暴露，主要体现为：1.短期挫伤行业复苏节奏。我们跟踪的60城7月数据在6月份销售回暖之后重新回落，7月1-23日60城新房销售面积同比-39%（6月-17%）；2.部分出险房企布局较多的地区会面临更大的压力。据克而瑞数据，出险项目较多城市7月（截至17日）平均去化率仅23%，较其他城市低15pct，另据我们统计，目前违约的全国性房企布局最多的城市依次是重庆、武汉、成都、西安等，这些城市的部分区域可能会因为项目影响导致去化难度增加。3.影响C端对民企信任度，需求将进一步向央国企和二手房倾斜。
　　中期影响：风波凸显民企之殇，中期新开工投资将持续承压
　　2020以来我们看到行业中民营房企的角色已经在多个维度开始淡化，此次风波预计将使得“国进民退”的格局推向极致。据我们统计，融资端、销售端和拿地端，2022H1民企的市占率较之2020年分别下降51、15、37pct至11%、53%和22%。由于市场原核心主体的淡出，我们认为会对行业产生深刻影响，中期影响体现为：1.增量投资进一步下行。预计全年新开工面积、施工面积同比增速分别为-27.3%、-3.4%，全年开发投资同比增速为-8.9%；2.核心城市房价矛盾预计会加剧。增量投资的减少将会持续影响供给弹性，未来如果市场景气度逐步复苏，部分城市房价或将面临上行压力。
　　政策后续展望：相关部门积极回应，未来关注更多政策空间
　　我们观察到风波后监管部门和地方政府已开始积极响应，倾向于市场化解决问题。中期来看，当前房地产困局的核心在于大规模民企信用风险带来的负反馈，如果要缓解当前地产链条的持续下行趋势，需要更多政策从根源上拯救市场主体信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、购房杠杆优化等。企业端，需要多角度托底阻断风险蔓延。可能的方式包括：1）金融纾困支持；2）AMC纾困；3）国资入股增信；4）稳定基金。值得强调的是，我国公共储蓄规模庞大，截至2021年末我国住房公积金缴存余额8.2万亿，当前使用效率较低，我们认为未来公积金的潜在盘活也有希望为房地产行业中长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。