申万宏源-新大正-002968-新拓展保持积极，二季度业绩提速-220725

　　22H1营收同比+40%，归母净利润同比+25%，符合市场预期。2022H1，公司营收12.5亿元，同比+39.5%；归母净利润0.93亿元，同比+25.2%，符合预期；扣非后归母净利润0.86亿元，同比+24.4%。其中，22Q2，营收6.4亿元，同比+35.9%，环比+4.7%；归母净利润0.50亿元，同比+30.2%，环比+16.7%；扣非归母净利润0.46亿元，同比+27.8%，环比+14.5%。2022H1，毛利率和归母净利率分别为17.2%、7.5%，分别同比-2.1、-0.8pct；基本每股收益0.41元，同比-10.6%；三项费用率为9.1%，同比持平；加权净资产收益率为9.2%，同比+0.6pct；公司营收大增，主要源于：1）21年新拓展项目入场后带来的翘尾收入增长；2）22H1，新拓展项目中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比+41%；3）延伸增值服务带来的收入增长。公司业绩增速低于营收增速主要源于：1）新项目入场前期费用影响；2）疫情防控对运营成本的影响；3）股权激励股份支付的影响，剔除股份支付影响后，22H1公司归母净利润同比+38.6%。
　　22H1新拓展项目金额11.8亿，年化合同金额5.4亿、同比+41%，拓展积极。2022H1，公司新拓展项目中标总金额约11.8亿元，同比+48%，新签约合同年金额约5.4亿元，同比+41%，其中重庆以外区域占比76%。截至2022H1末，公司在管项目数470个，同比+16.1%，其中重庆占比42%，同比-11.5pct。22H1，公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局，新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。21年，公司推出了推出城市合伙人计划，打造了“限制性股票激励+核心员工持股平台+城市合伙人计划”三大层次的丰富激励体系；22H1，公司调整了2021年限制性股票激励计划考核办法，新推出2022年限制性股票激励计划，并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系，实现激励的阶段性与延续性。
　　办公、航空、公共业态均保持高速增长，全国化布局持续推进。2022H1，分业态来看，办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比38.1%、11.8%、21.7%、15.0%、13.4%，分别同比+54%、+45%、+52%、+25%、+8%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比93.2%、2.2%、4.6%，分别同比+38%、+58%、+66%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比42%、58%，分别同比+12%、+69%，公司全国化布局持续推进。办公物业及公共物业方面，22H1，公司新中标中国银保监会、国家开放大学、珠海金湾国际机场、包神铁路、长沙轨道交通、普洛斯物流园、中关村园区等重大项目及多个军队业态项目，战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，22H1公司新中标珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场3个机场，截至22H1末在管机场项目达到25个，在国内航空物业领域持续领先。
　　投资分析意见：新拓展保持积极，二季度业绩提速，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，并构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下，公司业绩有望加速释放。我们维持公司2022-24年归母净利润预测分别为2.41、3.37、4.67亿元，维持目标价47.0元，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。