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申万宏源-地产及物管行业周报:国常会提支持刚改需求,多地推进停贷解决措施-220724

上传日期:2022-07-25 17:38:36  研报作者:袁豪  分享者:sunday_qq   收藏研报

【研究报告内容】

  本期投资提示:
  房地产行业数据:上周(22/07/16-22/07/22)45个重点城市新房合计成交403万平米,环比+4%;其中,一二线环比+7%、三四线环比-14%;7月截至上周一手房月成交同比-41%,较6月-31pct;其中,一二线同比-37%、三四线同比-60%,分别较6月34pct和-19pct。上周14个重点城市二手房成交120万平米,环比+10%;7月截至上周累计成交同比-19%,较6月上升7pct。库存方面,上周15城推盘169万平米,对应周成交/推盘比为0.94倍,最近3个月(22年4-6月)分别为0.71倍、1.07倍和0.95倍。截至上周末,15城可售面积为9,854万平米,环比+0.1%;3个月移动平均去化月数为13.3个月,环比下降0.2个月,行业总体仍处于低库存阶段。
  主要政策新闻:宏观方面,李克强主持召开国务院常务会议,要求因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求。行业政策方面,经济日报文章指出我国房地产市场正处在由住房数量向居住质量转变的节点,提供优质的居住服务是长远发展的趋势。银保监会将积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合,支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。因城施策方面,平顶山提出要坚持做到“一楼一策一专班”,每个问题楼盘单独建立政府监管账户;咸阳建立了一对一帮扶政策;四川遂宁每个在建和待建项目均由一名县级领导进行“一对一”挂联;宁波、济南历城区召开座谈会,帮助企业解决实际问题;公积金贷款额度提升的城市:长沙、淮安、天水、固原、冕宁;购房补贴的城市:哈尔滨、徐州、南通、西平;首付比例下调的城市:韶关、池州、进贤;福州一地块明确要求“该宗地按现房销售实施”。集中供地方面,广州二批11宗地总成交价209.6亿,无锡二批16宗地总成交价200.7亿,漳州集中出让6宗宅地总成交价7.08亿,南通二批集中供地12宗总成交价61.21亿。
  公司动态跟踪:拿地方面,越秀地产透过附属公司以14.86亿元、81.19亿元竞得广州市两宗地块,透过联合体以11.1亿元竞得广州一宗地块;ESR附属公司以52.57亿港元竞得香港一宗地块。融资方面,万科发行30亿元绿色中票;证监会批复同意新城控股向专业投资者公开发行面值总额不超过61.72亿元公司债券的注册申请。发售回购方面,建发国际集团完成配售3,000万股,所得款项约5亿港元;绿城中国因期权获行使发行合计461.25万股;ESR本周共耗资7860.07万港元回购合计401.72万股;新城控股耗资724.21万元回购34.75万股。增减持方面,万科获高管增持3万股,旭辉控股集团董事购入20万股。世茂集团接获联交所复牌指引,万科分拆万物云境外上市获证监会核准。
  一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨2%,沪深300指数下跌0.24%,相对收益为2.24%,板块表现强于大市,在31个板块排名中排第13位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:大港股份、皇庭国际、广宇发展、宜华健康、ST中珠,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为信达地产、南京高科、渝开发、浦东金桥、中天金融。板块表现方面,物业管理板块个股平均下跌0.21%,沪深300指数下跌0.24%,相对收益为0.03%,板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为6.5/5.9倍;物管22/23PE均值分别为13/10倍。
  投资分析意见:中短期来看,我们认为目前房地产基本面底已现,后续基本面改善路径或将呈现“√ ̄”型走势,并将演绎出强于以往的结构弹性,包括核心城市和优质房企,并预计一二线城市将进入政策销量共振,优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看,我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式,并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A股:保利发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、华发股份、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A;推荐:H股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园,并建议关注:绿城中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
  风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期,房地产税试点力度超预期;物管行业人工成本上行超预期,行业增值服务探索不及预期。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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