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信达证券-2022年1-6月房企销售融资数据点评:房企销售环比回暖,下半年需关注供给分化-220702

上传日期:2022-07-03 11:26:00  研报作者:江宇辉  分享者:2229779721   收藏研报

【研究报告内容】


  百强房企销售:环比大幅回升,同比分化明显。2022年1-6月百强房企累计销售金额为34771.50亿元,同比下降了50.6%,较上月跌幅收窄2.1pct,仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为8375.90亿元,同比下降42.5%,跌幅收窄17.3pct,环比上升61.3%。6月疫情影响基本消退,此前受疫情影响较为严重的华东区域销售逐步恢复正常,叠加各地政策力度加大,同比跌幅收窄,环比方面相较2020年和2021年6月环比增速33%和17%来看,剔除季节因素6月环比回暖仍较为明显。TOP10和TOP20累计入榜门槛同比跌幅收窄。6月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1210.00/850.40/437.60/216.00/66.50亿元,同比下降48.2%/30.2%/42.3%/38.3%/46.9%,TOP5、TOP10和TOP20入榜门槛同比跌幅分别收窄1.1pct、3.8pct和0.6pct,权益口径来看,TOP5入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.6pct,整体来看TOP20房企表现整体更优。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为27.7%/13.1%/16.7%/25.2%/17.3%,分别变动-0.17/0.64/0.41/-0.83/-0.05pct,TOP6-10和TOP11-20占比提升,TOP20整体集中度进一步提高。全口径销售金额TOP40房企中,民企平均环比增速94.6%,国企79.48%,民企平均同比增速-34.71%,国企平均同比增速5.35%;受到部分民企强势回暖,民企整体环比增速超过国企,但同比来看国企平均当月降幅较民企降幅明显收窄。弱复苏下,供给端差异带动销售分化明显。6月百强房企销售具体来看具有以下特点:1)国企平均单月同比增速-5%,保利发展、华润置地、华发股份、越秀地产等房企同比转正;2)民企平均单月同比34.7%,除个别房企同比转正外,较多房企同比跌幅仍在20%左右,而出险房企同比跌幅仍保持在50%以上,例如融创中国同比跌幅82.37%、世茂集团69.3%、中梁控股63.54%。国企和民企之间产生了较大分化,我们认为分化产生的主要原因来自于:1)供给端分化:去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来,大部分民企停止拿地,而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展。2)弱复苏下加剧供给端分化作用:当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段,热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快,去年以来能持续在土地市场补货的国企央企,特别是在集中供地的热点城市中保持拿地,凭借足够的货值储备,在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货,加速去化占据市场份额,提高市场占有率,而去年以来拿地较少的民企,当前市场弱复苏过程中,货值储备不足或质量、热度不高,较难在弱复苏阶段实现销售的快速提振。
  融资:融资规模与上月持平,平均期限有所延长。整体来看,民企由于资金链紧张、现金流循环受阻等原因,拿地能力及拿地意愿快速下降,去年二三轮及今年第一轮集中供地中均以国央企及地方城投为主,民企拿地较少。在当前民企持续暴雷,融资环境逐步恶化的情况下,民企减少拿地支出已成必然选择,这会导致后续在市场逐步恢复的情况下,民企产能暂时丧失或永久丧失,民企缩表已是大势所趋,叠加市场对民企信心仍在下降,后续民企销售同比跌幅仍会持续扩大,而国/央企销售同比跌幅逐渐收窄。房企境外债发行环比微增,境内债发行微降,整体发行情况较上月变化不大。2022年6月房企境内外融资548亿元,同比下降57.7%,环比下降2.5%,同比降幅扩大,环比与上月持平。其中境内债发行444.5亿元,同比下降27.5%,境外债发行103.6亿元,同比下降85%,境外债发行规模较上月环比微涨。境内债方面,中票和证监会ABS发行增加,公司债和短融、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限延长,平均利率上升,6月境内债平均期限5.12年,环比上升1.06年,平均利率3.4%,环比上升24bp。境外债平均期限2.07年,环比上升0.13年,平均利率8%,环比上升21bp。境内债方面本月主要受到中票发行增加,整体平均期限上升明显,境外债方面主要受到新湖中宝和中南建设两笔票面利率11%和12%影响整体平均利率上升,万科香港成功发行5.1亿元中期票据,票面利率3.55%,为本月房企发行境外债中票面利率最低。6月有13家上市房企评级被下调,5笔境外债发生实质违约,违约本金合计7.24亿美元,3笔境内债未按时兑付本金,3笔触发交叉违约,合计本金21.67亿元,整体违约情况较上月有好转。
  成交持续边际回暖,下半年关注供给分化。近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖,6月30大中城商品房成交面积环比上升81%,同比下跌7.5%,跌幅大幅收窄40.8pct,包括广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已经回正,一方面这些城市在6月份存在集中网签的影响,导致数据上的波动较大,另一方面部分保障性住房和安置房的成交也带动了成交数据的转暖,剔除这两部分的影响,市场销售真实回暖的情况仍处于边际改善的状况,难言全面复苏,居民对于房地产市场预期依然偏弱,整体市场仍未有明显起色,销售回暖情况仍待继续观察。板块方面,我们认为当前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复的状态,下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济,下半年供给压力将成为民企的核心问题,能够持续在土地市场补货的国企央企,有望在市场复苏的阶段,加速去化,占据市场份额,提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地,考虑到再融资放开的可能性,建议重点关注南山控股和华发股份。
  风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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