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国泰君安-房地产行业更新-对房企6月销售数据的点评:销售回升利好竣工-220701

上传日期:2022-07-02 19:46:25  研报作者:谢皓宇,郝亚雯,单戈  分享者:zhang348671178   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:渐放松,因此在当前老项目的累计去化率逐渐提升达到50%以上的时候,房企竣工的动力将加大,因此我们认为目前销售的改善,更多的是利好接下来的竣工端投资,利好的是地产下游产业链,以及房企下半年的结算规模。三季度依然是验证资产荒逻辑阶段。在6月金融数据发布之前,依然较难判断资产荒逻辑是否被打破。而。”

1. 6月房企销售增速出现明显回升,销售底已基本确认,央企和国企改善尤其明显。

2. 2022年6月房企实现销售4924亿元,同比下降37.8%,较5月同比增速-56.2%大幅回升,达18.4pcts。

3. 其中,民企、国企和央企分别实现同比下降52.2%、23.9%、11.8%,较5月均出现较大幅度回升,尤其是国企和央企,分别回升17.7pcts和26.3pcts。

4. 头部企业中除却之前有过风险信息的房企均在6月出现明显改善。

5. TOP20中华润置地、越秀地产、滨江集团、华发股份等企业均出现了同比正增长,展现了较强的销售态势。

6. 6月以来市场情绪随着高频数据的大幅反弹已经开始好转,目前依然关注的是底是否形成。

7. 随着2022年年初以来需求端政策的持续发酵,叠加2021年下半年低基数,销售增速进入到逐渐回升的区间。

8. 6月第2周全国30城的高频网签数据出现大幅度反弹,以及万科股东大会郁亮的发言等引起市场的广泛讨论,市场关注的是销售底是否已出现。

9. 随着6月销售数据逐渐明朗,我们认为目前销售底和情绪底均已出现,但存在分歧的是改善幅度,以及单月销售回正的时间。

10. 虽然目前讨论改善幅度不太多,但我们认为在底部确认后,关注点将逐渐转移。

11. 如果按照6月以来每个月10pcts的修复,那么预计在9月左右单月回正,全年的销售增速预计在-12%左右,规模回到2019年的水平,约在16万亿元左右。

12. 随着销售改善,去化率进一步提升,预计四季度竣工会超预期。

13. 销售端的改善一定程度上缓解了房企的现金流压力,但是考虑到融资端依然偏紧,土地市场依然未出现明显复苏,因此传导到投资端,土地投资和新开工的动力依然不足。

14. 考虑到预售资金监管是随着工程进度而逐渐放松,因此在当前老项目的累计去化率逐渐提升达到50%以上的时候,房企竣工的动力将加大,因此我们认为目前销售的改善,更多的是利好接下来的竣工端投资,利好的是地产下游产业链,以及房企下半年的结算规模。

15. 三季度依然是验证资产荒逻辑阶段。

16. 在6月金融数据发布之前,依然较难判断资产荒逻辑是否被打破。

17. 而在房企融资依然收紧的情况下,拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会,在2022年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。

18. 二线央国企融资依然受益,作为板块内的超额收益来源,受益中交地产、建发股份。

19. 低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒,享受价值重估,推荐金融街,中新集团,受益中国国贸等,并持续推荐一线央国企。

20. 风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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