海通证券-房地产行业跟踪报告：供求减少、热度回升、成交额分化-220701

1. 根据海通地产2021年11月25日报告《房地产行业集中供地跟踪报告：热度快速降温，各项指标回落》，我们选取该22个样本城市研究了第二次集中供地情况。

2. 本报告继续研究上述22个城市2022年第一次集中供地的情况。

3. 22年第一次集中供地溢价率小幅回升，各城市间的成交额分化严重。

4. 从2022年22个城市第一次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为398块、1730万平、3916万平、12687元/平、4%、4968亿元。

5. 2022年第一次集中供地的推地楼面均价和成交楼面均价都大于2021年第三次。

6. 城市间土地成交额分化十分严重。

7. 成交金额最高的是上海为879亿元，而成交金额最低的是长春仅为3亿元。

8. 22年第一次集中供地城市土地供求环比回落，成交均价持续回升而流拍率持续回落。

9. 成交土地建面为3916.2万平，环比2021年第三次集中供地情况下滑39.1%；土地成交金额为4968.4亿元，环比2021年第三次集中供地情况下滑16.7%；成交楼面均价为12686.5元/平，环比2021年第三次集中供地情况增加36.7%；平均溢价率为3.97%，环比2021年第三次集中供地情况回升1.47个百分点；平均流拍率为15.1%，环比2021年第三次集中供地回落6.63个百分点。

10. 22年第一次集中供地城市土地成交面积和成交额约占2021年15%和22%。

11. 如果我们以2021年为基数，此次22个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为3916.2万平、4968.3亿元，占2021年全年的比例分别为15.3%、21.7%。

12. 龙头开发商在22个城市22年第一次集中供地中拿地力度拿地力度环比回升。

13. 5家龙头开发商（碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等）在22年第一次集中供地的22个样本城市拿地建面为309.3万平，环比2021年第三次集中供地情况继续小幅增加5.29%。

14. 5家龙头开发商在22年第一次集中供地的22个样本城市拿地金额为535.6亿元，环比2021年第三次集中供地情况继续大幅增加61.6%。

15. 5家龙头开发商在22年第一次集中供地的22个样本城市拿地金额最高的城市是成都，为96.5亿元。

16. 总体上，5家龙头开发商在2022年第一次集中供地的22个样本城市拿地严重分化。

17. 22年第一批供地政策变化：降低门槛，提高利润空间。

18. 我们认为，2022年首轮集中土拍较去年有较多的政策变化。

19. 首先，部分城市的集中供地由“三批次”增加为“四批次”。

20. 第二，大部分城市降低了拿地门槛。

21. 2022年首轮集中供地在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面都做了放松让渡。

22. 第三，地价回调，给予房企一定的利润空间。

23. 我们认为，上述集中供地的城市的拍地政策的调整，将有助于房企分散拿地资金的压力，激发房企的拿地信心，从而托底经济发展。

24. 投资建议。

25. 2022年6月28日，A股沪深300指数2022年动态PE在12.7倍，房地产板块2022年动态PE在10.4倍。

26. 我们继续看好行业蓝筹企业。

27. 建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

28. 风险提示。

29. 偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。