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华泰证券-房地产行业深度研究-2014年复盘:迎接政策和销售的共振-220621

上传日期:2022-06-21 17:55:11  研报作者:陈慎,刘璐,林正衡  分享者:hubceljj   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:后1个季度,政策尺度上,地方政策相对有所保留。2)经济下滑压力和疫情影响下,购买力和预期或更加悲观。3)民营房企各方面影响远大于2014年周期。参照2014年周期,政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。从2021H2的点点星光到2022Q2的星火燎原,政策宽松预期明确,叠加基数效应,我们。”

1. 2014年周期对未来的借鉴:销售共振有望出现,民企改善仍有空间参照2014年周期,政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。

2. 从2021H2的点点星光到2022Q2的星火燎原,政策宽松预期明确,叠加基数效应,我们预计政策与销售的共振在2022Q3出现。

3. 民企政策仍有望持续改善,Q3先把握共振行情,再关注困境反转企业。

4. 重点推荐1)A股开发:金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等,以及部分地方国企;2)港股开发:华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等;3)物管公司:保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等;4)转型房企:华联控股、鲁商发展等。

5. 政策与行业:基本面的修复滞后于政策1-2个季度回顾2014年周期,由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下,2014年上半年我国房地产市场降至冰点,在景气困境下市场迎来政策全面宽松。

6. 房企融资、行业调控、信贷、流动性政策全面转向,政策向成交传导存在时滞,政策全面反转至行业基本面触底时滞约2个季度。

7. 城市之间存在分化,重点城市恢复速度和弹性都好于全国。

8. 而成交向投资的传导同样存在时滞,土地投资底部较地产成交时滞约2-3个月,开发投资约滞后9个月。

9. 房企修复弹性:重点房企修复时点和幅度优于行业修复时点角度,全国销售面积同比增速于2014年2月转负,至2015年2月触底,单月增速保持负增长,持续在低位徘徊,而重点房企2014Q4销售增速已经明显转暖,12月头部及二梯队房企单月销售面积同比增速均创下2013H2-2015H2的峰值。

10. 幅度上,重点房企的修复强度也显著高于行业。

11. 以季度数据来看,2014-2015年重点房企相对行业销售面积同比增速基本都呈现相对优势,头部房企与二梯队房企相对行业增速高出21和11pct。

12. 其中增速差最为显著的是2014Q4,头部及二梯队房企相对行业增速差达45和56pct。

13. 这也说明在行业基本面复苏前期,重点房企相对优势最显著。

14. 估值修复节奏:政策确立板块启动点,规模穿越周期品种具相对估值优势从地产指数角度,2014-2015年的板块行情启动与政策同频,并存在三阶段上升周期:“政策引导预期”、“政策与基本面共振”以及“预期强化”阶段。

15. 个股角度,在2014年-2015年周期,由于房企股权融资的放开,叠加牛市效应,个股上涨的逻辑相对比较丰富,纯粹聚焦于地产基本面而言,由于股权融资放开,能够更好把握融资能力和扩张节奏的公司往往获得更好的资本市场表现,其中泰禾集团、阳光城和华夏幸福等二梯队房企资本市场表现往往更为突出,这些企业共同的特点在于高杠杆、高周转,与此同时布局市场弹性更佳的主流城市、环北京区域等,享受更快的销售业绩弹性。

16. 2014年地产周期对当前板块的借鉴意义相同之处:销售与成交承压,政策全面转向。

17. 1)销售和投资都面临严重的困境,2)行业政策开始解除限制,3)房贷政策逐步宽松,4)融资政策处于宽松通道。

18. 不同之处:1)政策定力更强,本轮基本面压力更大。

19. 介入时点上,延后1个季度,政策尺度上,地方政策相对有所保留。

20. 2)经济下滑压力和疫情影响下,购买力和预期或更加悲观。

21. 3)民营房企各方面影响远大于2014年周期。

22. 参照2014年周期,政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。

23. 从2021H2的点点星光到2022Q2的星火燎原,政策宽松预期明确,叠加基数效应,我们预计政策与销售的共振在2022Q3出现。

24. 风险提示:行业政策风险;基本面下行风险;部分房企经营风险。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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