华泰证券-招商积余-001914-引领国企“两非”剥离的整合赛道-220616

1. 收并购再落一子，维持“买入”评级公司6月16日发布公告，拟收购新中物业（未上市）67%股权。

2. 我们认为这单收购契合公司战略和业态布局，标的自身成长潜力可期。

3. 公司在收并购和轻重资产分离方面的连续成果，使得我们对于公司未来成长报以更大信心。

4. 由于收并购尚未落地，我们维持22-24年EPS为0.65、0.81、1.02元的盈利预测。

5. 可比公司22年平均PE为21倍（Wind一致预期），考虑到公司央企背景优势以及在非住宅物管领域的竞争壁垒，我们认为合理22PE估值水平为32倍，目标价20.80元（前值19.50元），维持“买入”评级。

6. 拟收购新中物业67%股权公司拟收购在西南联合产权交易所挂牌的新中物业67%股权，对价5.36亿元。

7. 新中物业是中国银行（601988CH）旗下的物管公司，截至2021年7月底，在管项目241个，在管面积559万平，主要以金融物业为主，且大部分是中国银行的分支机构。

8. 新中物业2021年营收、净利润分别为4.10、0.40亿元，收购对价对应2021PE为20倍，主要因为标的拥有较多现金和办公类固定资产，我们预计剔除这些资产影响后标的估值约为13倍。

9. 本次交易仍需等待国家市场监督管理总局的批复。

10. 引领国企“两非”剥离的整合赛道，标的业态和成长潜力可期收并购战略角度，21年末至今公司已落地/推进4单收并购，均是来自国企“两非”（非主业、非优势业务）剥离带来的整合机遇，已在该领域积累了独特的经验和品牌影响力。

11. 业态角度，新中物业重点布局的金融物业具有物业费高、业主支付能力强、增值服务空间广等优势，公司年初收购的汇勤物业（未上市）亦是深耕该领域，这两单收并购进一步增强了公司金融物业的管理规模和实力。

12. 标的成长性角度，本次收购后中国银行仍间接持有标的33%股权，我们预计新中物业未来在中国银行分支机构的渗透率仍有提升空间，具有一定成长性。

13. 逐步迈上快速发展轨道，行业变局之下央企优势更加突出去年以来公司完成城市公司整合，陆续落地/推进4个收并购项目，轻重资产分离亦取得2项进展，逐步迈上快速发展轨道。

14. 同时物管行业也在发生变革，房地产市场快速下行使得母公司经营稳健、自身又具备较强独立经营能力的央企物管龙头优势更加突显。

15. 公司在年报中提出2022年力争实现营收130亿元，对应增速为23%，将扩大规模作为经营计划之首。

16. 我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合的机遇。

17. 风险提示：疫情扰动、盈利能力下行、轻重资产分离不及预期、整合不及预期。