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光大证券-房地产行业百城土地成交月度跟踪报告-2022年4月-:4月50强房企拿地力度环比回升,土地市场冷热分化明显-220528

上传日期:2022-05-29 18:32:21  研报作者:何缅南  分享者:gaochi555   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:让收入15012亿元,同比下降29.8%。根据克而瑞统计:4月,TOP50房企新增土地价值总计1536.3亿元,同比下降49.3%,环比上升150.2%;TOP50房企新增土地建面总计997.1万平,同比下降78.8%,环比增加69.7%。截至5月27日,已有19城完成首轮土拍,合计供应涉。”

1. 4月,50强房企新增土地价值环比+150%,国央企及城投公司托底作用突出;6城完成首轮土拍,成交总价近1700亿元,其中深圳、杭州、宁波市场热度较高1-4月,百城土地成交建面为4亿平,累计同比-32.3%;成交总价为6706亿元,累计同比-51.3%;成交均价为1680元/平,累计同比-28.1%。

2. 地方政府性基金预算本级收入16455亿元,同比下降28.8%,其中,国有土地使用权出让收入15012亿元,同比下降29.8%。

3. 根据克而瑞统计:4月,TOP50房企新增土地价值总计1536.3亿元,同比下降49.3%,环比上升150.2%;TOP50房企新增土地建面总计997.1万平,同比下降78.8%,环比增加69.7%。

4. 截至5月27日,已有19城完成首轮土拍,合计供应涉宅地块446宗,其中,成交340宗,成交建面3229.1万平,成交总价4005.9亿元,对应成交楼面均价12405.7元/平,成交溢价率均值约3.7%;已有2城开启二轮土拍,合计供应涉宅地块23宗,其中,成交19宗,成交建面135.1万平,成交总价289.2亿元,对应成交楼面均价21410.4元/平,成交溢价率均值约3.2%。

5. 分能级来看,4月长三角二三线城市为成交主力,低能级城市土拍市场持续遇冷按城市能级划分,4月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为319万平、4278万平、6825万平,单月同比分别-69.5%、-12.5%、-35.7%。

6. 成交总价分别为235亿元、1618亿元、685亿元,单月同比分别-75.4%、+23.9%、-71.1%。

7. 成交均价分别为7373元/平、3782元/平、1004元/平,单月同比分别-19.5%、+41.6%、-55%。

8. 成交溢价率分别为11.6%、5.6%、2.3%。

9. 其中,按城市能级划分,4月百城土地中一线、二线、三四线的单月(住宅类)的成交建面分别为88万平、1507万平、1368万平,单月同比分别-89.0%、-33.7%、-61.1%。

10. 成交总价分别为186亿元、1,489亿元、499亿元,单月同比分别-79.1%、+27.1%、-75.4%。

11. 成交均价分别为21,251元/平、9,883元/平、3,644元/平,单月同比分别+90.1%、+91.8%、-36.8%。

12. 成交溢价率分别为15.0%、5.9%、2.4%。

13. 投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调20bp,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支持,“α风险”修复进入执行阶段。

14. 2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化,部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能,但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。

15. 3)2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段;后续随着疫情好转,房地产行业供需恢复可期。

16. 4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业,中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

17. 风险分析:新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期,进而影响居民收入和信贷扩张;房企“三道红线”叠加债务集中偿还期,部分房企出现信用违约的风险加大。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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