信达证券-房地产行业周报：综合政策频出，按揭利率加速下行-220529

　　本周核心观点：本周地方出台综合政策城市更多，涉及部分放松限购限贷的核心二线城市更多。另外，一线城市部分银行已下调首套、二套按揭贷款利率，更多优质民企完成债务发行。本周新房成交面积环比略微下降，同比降幅收窄。二手房成交面积环比上升，同比增速降幅收窄，二线城市同比增速持续为正。土地方面，供应成交面积均同比下降，供应面积降幅更大，供需比升至1.53，整体溢价率下降。本周融资方面，发债偿债额均有所上升，由于债务到期量较大，净融资额转负，信托本周发行量有所下降。厦门2022年第二批集中供地共出让10宗商住用地，最终9宗地块成交，1宗流拍，其中5宗底价成交，4宗溢价成交。土地出让金额共198.7亿元，整体溢价率1.4%，拿地全部为国央企。福州2022年第二批次集中供地出让19宗地块中16宗地块成交，本次出让的14宗涉宅用地，成交11宗，流拍3宗，共获土地出让金90.98亿元，总体溢价率2%。本次土拍除本土民企福建迪鑫正东启辰置业拿地一宗外，其余全部为国央企和地方平台拿地。
　　重点政策分析：更多城市出台综合性政策：上周开始更多城市出台综合性政策，其中包括成都、杭州、银川，及本周的太原、厦门等相对高能级城市都陆续出台综合性政策，后续更多城市包括之前已经放松但政策较为单一的城市有望继续出台综合性政策。更多城市提到预售资金监管及企业纾困政策：政治局会议之后，越来越多的城市放松政策中提到优化预售资金监管，各地因城施策下调整的预售资金监管政策也越来越科学。而本周开始，出台综合性政策的城市中有很多城市均提到满足企业合理融资需求，加强房地产项目信贷支持，政策放松已由销售端开始转移到融资端，在当前民企融资愈发困难的背景下，各地方政府更需要及时有效的出台针对性政策，帮助企业打通现金流循环。本周一线城市部分银行已下调房贷利率，苏州、郑州、济南、温州、南京等17个城市已经最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率。
　　一周行情回顾：本周（2022/5/23-2022/5/29）申万房地产指数下跌3.39%，跑输上证综指2.87pct，在各类板块中位列第29/32，恒生地产建筑业指数下跌1.79%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前3的地产公司为：广汇物流（16.41%）、珠江股份（7.32%）、华丽家族（7.32%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST中房（-62.65%）、*ST中迪（-25.57%）、天誉置业（-19.81%）。本周（2022/5/23-2022/5/29）恒生物业服务及管理板块下跌4.2%，跑输恒生综指3.77pct，跑输恒生中国企业指数3.66pct，在各类板块中位列第26/28。本周涨幅前3的公司为：佳源服务（35.82%）、弘阳服务（4.97%）、第一服务控股（2.47%），本周跌幅前3的公司分别为：时代邻里（-12.69%）、佳兆业美好（-11.97%）、星盛商业（-11.44%）。
　　地产市场监测：本周（2022/5/21-2022/5/27）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积222.09万平，环比下降2.2%，同比下降48.4%，降幅收窄。15城二手房成交面积151.61万平，环比上升4.7%，同比下降22.5%。上周（2022/5/16-2022/5/22）100大中城市土地供应建面2390.12万平，同比下降54.7%，环比下降27.08%，土地成交建面1565.21万平，同比下降65.5%，环比下降29.78%，供需比上升至1.53。
　　房企融资情况：本周（2022/5/23-2022/5/29）房企境内新发债总额为135亿元，同比增长6%，环比上升21.11%。信托发行方面，本周发行17只房地产信托，发行规模18.71亿元，环比下降14.57%，平均年收益率7.82%，平均期限1.65年。
　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。