光大证券-房地产行业-物业服务-2022年中期投资策略：三产就业人数近半，物管开启独立发展-220524

　　核心观点
　　中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度；政府-企业-居民三者之间的互动性和配合度提升，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。
　　从国际物管三巨头（爱玛客、索迪斯、FirstService）历史发展的关键节点来看，当前我国正处于服务消费扩张的关键时期（2021年末，我国第三产业的就业人员占比提升至48.7%，第三产业增加值的GDP占比提升至53.3%），近期我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。
　　从与房地产开发关联公司的协同来看，我们认为物管企业虽然脱胎于房地产开发企业，但其自身具备较强的独立发展能力。截至2021年末，我们覆盖的14家重点物管中已有9家第三方在管面积占比超过50%（其中3家超过80%），物管公司对关联方依赖性减弱，独立发展能力提升。从物管板块的资本市场表现来看，年初至今受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击、港股集体回撤以及个别房地产企业信用风险的影响，光大AH物管板块出现较大幅度回调；但我们认为行业基本面及发展前景向好的趋势没有改变，随着后续房地产行业流动性回暖、部分民企地产信用问题的厘清及港股市场整体价值逐步回归，物管板块的整体估值有望出现修复。
　　投资建议关注三条主线：
　　1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。
　　风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。