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长城证券-房地产行业板块2021年年报总结之资产负债表:资产负债增速放缓、有息负债规模收缩-220523

上传日期:2022-05-24 23:31:15  研报作者:陈智旭  分享者:xtn   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:房地产占比超10%,其中新城按公允价值计量投资性房地产;负债端,21年末9家有息负债规模下降,而金地、保利及招蛇升幅超10%。相比有息负债,商业承兑汇票规模总体相对较小,仅中南、金科及新城超过50亿元,此外8家房企存在永续债。21年末华夏幸福及阳光城为红档房企,中南、首开及荣盛为橙档房企(。”

1. 板块整体-归母权益首度下降,有息负债规模收缩:资产端,17年至今板块资产增速逐年放缓,21年不到5%,其中货币资金首度出现下降,且降幅超10%,存货仅升1.8%,而其他应收款增速继续扩大;负债端,增速同样逐年放缓,21年不到5%,其中有息负债规模首度出现下降,但三道红线仅剔除预收后的资产负债率略有改善,此外预收款增速延续20年的低位;受总负债增长较快及少数股东权益比重提升影响,板块归母权益首度出现下降。

2. 净利率大幅下降影响下,板块ROE及ROA均大幅下滑,ROE不到2%。

3. 三个梯队-二三梯队规模收缩,仅第一梯队三道红线全部达标:各梯队资产构成基本相同,以存货为主,而负债构成略有差异,第一梯队以预收款为主,第二三梯队以有息负债为主。

4. 具体来看,资产端,第二、三梯队总资产增速转负,首度出现下降,第二梯队货币及存货均有下滑,货币降幅超30%,第三梯队主要受货币下降影响;负债端,第二、三梯队总负债仍有微升,其中预收款升幅扩大,存在较多已售未结项目,而有息负债规模收缩,尽管如此,仅第一梯队三道红线全部达标,第二梯队三道红线恶化。

5. 盈利水平方面,第一梯队ROE下降近8pct至10.8%,ROA下降超1pct至2.0%,主要受净利率大幅下降拖累,第二、三梯队由盈转亏。

6. 14家重点房企-资产负债表增速大幅放缓、绿档房企8家:21年末14家重点房企资产及负债增速均大幅放缓,华夏幸福、阳光城等6家归母权益出现下降,而新城、滨江增速仍超10%。

7. 资产端,14家房企中9家货币资金下降,金地、保利升幅靠前,5家存货下降,滨江、招蛇维持两位数增长,存货跌价方面,仅保利及华发同比下降,滨江并未计提,此外新城及招蛇投资性房地产占比超10%,其中新城按公允价值计量投资性房地产;负债端,21年末9家有息负债规模下降,而金地、保利及招蛇升幅超10%。

8. 相比有息负债,商业承兑汇票规模总体相对较小,仅中南、金科及新城超过50亿元,此外8家房企存在永续债。

9. 21年末华夏幸福及阳光城为红档房企,中南、首开及荣盛为橙档房企(中南若考虑商业承兑汇票的话也为红档房企),此外金科为黄档房企。

10. 盈利水平方面,仅华发及滨江ROE改善,ROE超20%的为新城,超15%的包括金地、滨江及华发。

11. 投资建议:21年板块资产负债升幅均有放缓,资产端货币规模首度出现下降,负债端有息负债规模首度出现下降。

12. 分梯队来看,第二、三梯队资产规模收缩,而负债规模仍有微升,第二梯队资产负债表迅速恶化。

13. 14家重点房企资产负债增速同样大幅放缓,相对而言保利、招蛇等国企增速靠前,民企中滨江表现较为亮眼。

14. 考虑到政策面持续释放的积极信号及房地产需求的韧性,我们维持板块“强于大市”的评级,推荐标的:1)以优质的国企央企为主,尽管基本面表现低迷,但财务相对稳健,政策持利好,利润率有提升空间,集中度也有望进一步提升,2)中长期看好物管相关公司,包括华润万象生活等。

15. 风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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