华安证券-房地产行业周报：楼市成交持续低迷，5年期LPR下调-220524

　　市场表现：
　　上证指数本周+2.0%，收报于3146.6点；创业板指本周+2.5%，收报2417.3点；沪深300本周+2.2%，收报于4077.6点。房地产板块+0.6%，在31个行业内位列第30位。
　　新房成交：成交面积同比-49.4%，环比-1.1%
　　本周（5.13-5.19），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约215万方，同比-49.4%，环比-1.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积32万方，同比-57.6%、环比-22.9%；二线（14城）一手房合计成交面积124万方，同比-46.9%、环比+4.5%；三线（14城）一手房合计成交面59万方，同比-48.9%、环比+3.6%。
　　二手房成交：成交面积同比-53.9%，环比-3.2%
　　本周（5.13-5.19）我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约89万方，同比-53.9%，环比-3.2%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积26万方，同比-51.8%、环比-12.6%；二线（8城）二手房合计成交面积40万方，同比-56.4%、环比+2.5%；三线（7城）二手房合计成交面积24万方，同比-51.7%、环比-0.9%。
　　新房库存：库存面积环比-0.44%，去化周期12.2月
　　截至2022.5.19，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9161万方，环比-0.44%，整体去化周期（按面积）约12.2月。其中，一线（4城）新房库存合计3182万方，环比-0.72%，去化周期10.4月；二线（6城）新房库存3285万方，环比-0.40%，去化周期9.5月；三线（6城市）新房库存2694万方，环比-0.16%，去化周期27.7月。
　　土地市场：百城土地成交面积1761万方，成交土地总价417亿元，土地溢价率2.10%
　　上周（5.9-5.15），百城土地供应数量为481宗，对应土地供应建面约2898万方；百城土地成交数量为310宗，对应土地成交建面约1761万方，成交土地总价约417亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为57万方、545万方和1158万方，同比分别为-76%、-70%和-42%，对应土地溢价率分别为0.00%、+3.30%和+2.60%。
　　投资建议：
　　本周央行5年期以上LPR下调15bp至4.45%，1年期LPR保持不变。我们注意到本次降息有以下特点：1）幅度较大：5年期LPR一次性下调15bp为历史首次，2）目的明确：此次降息是预期之中的明确针对房地产的“降息”手段。
　　本周各地政府相继出台地产宽松政策，尤其注意到杭州、成都、天津、武汉、海口等热门二线城市进一步解除“四限”的动作。复盘2008~2009年及2014~2015年两次地产放松调控的经验，此次政策宽松背景有以下不同：1）供需两端受到冲击的力度较大，较多规模化民营房企出现信用危机。上述三次调控皆未出现大量民营房企信用危机及带来的连锁反应。根据中指研究院统计，2022年1~4月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，信用债发行规模为1532亿元，同比-37.7%，其中国企央企为主，占比84.9%，民企仅占比6.1%；海外债发行规模为143亿元，同比下降89.5%，其中民企融资占比约为五成。2）新房交易额已达到历史高点，存量房交易将挤压未来新房空间。根据国家统计局数据，自1998年房改以来，国内新房累计交易额约为150万亿，2017~2021年总计达69.3万亿，占比约46.2%。2021年二手房交易市场总规模超过7万亿，预计存量规模将进一步上升。3）以稳为主的基调没有改变。在这个总基调下，各地虽遵循“一城一策”原则，但是我们看到高能级城市的宽松政策都是“循序渐进”，并未出现“大跃进”情况，后续利好政策会更趋向于逐步释放而非“一蹴而就”。
　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、金科股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。
　　风险提示：
　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。