信达证券-“定向降息”支撑购买力，再释积极信号提振需求-220524

　　5年期LPR单独下调15ebp，再释“稳地产”积极信号。5月20日，5年期LPR大幅下调15bp至4.45%。本次基准利率下调有两个特点：1）5年期LPR首次单独下调，对症下药“稳地产”，再次释放稳地产的积极信号。2）大幅下调15bp，叠加15日《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中下调按揭利率下限，房贷利率有望加速下行。15日央行下调按揭利率下限后，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等20城出现了4.4%的房贷利率，按揭利率快速向下限靠拢，考虑到目前市场尚未企稳，仍有66bp下行空间，后续按揭利率有望加速下行,能有效支撑居民购买力，促进市场销售恢复。
　　历次降息房地产市场和行情走势。2008年以来，央行分别于2008年9月，2012年6月，2014年11月和2019年8月开启四轮降息。1）2008年9月-2008年12月，1年期存款基准利率下调4次，下调幅度189bp，1年期贷款利率下调5次，下调幅度216bp；首次降息后3个月跌幅收窄销售企稳，首次降息后6个月商品房当月销售面积增速回正，第三、第四次降息后，市场整体触底回升，申万房地产指数涨幅超过沪深300指数,后续随着其他宏观和房地产行业的宽松政策，房地产板块走势更加优于沪深300。2）2012年6月和7月两次降息，1年期存款利率下调50bp，1年期贷款利率下调56bp，降息后6个月商品房销售面积同比回正。降息后股票市场仍延续下行趋势，但受益于前期2011年底房地产政策开始宽松，并且3月央行表态支持首套房贷款需求，房地产板块表现优于沪深300。3）2014年11月-2015年10月6次降息，1年期存款和贷款基准利率分别下调125bp、140bp；首次降息后第5个月，商品房销售面积同比回正;2014年底降准后股票市场行情普遍上涨，受益于2014年-2015年房地产调控放松周期，房地产板块表现始终优于沪深300。4）2019年8月-2020年4月，1年期LPR下调5次，下调幅度46bp，5年期LPR下调3次，下调幅度20bp；首次降息9个月后疫情影响消退商品房销售面积同比转正；2019年房地产调控收紧，房地产板块走势逊于沪深300。历次降息周期除2020年受疫情干扰外，商品房销售面积同比跌幅均在首次降息约1个季度后企稳回升，2个季度后销售面积同比回正；在2008年、2012年和2014年三轮调控中，由于房地产市场下行时间较长，国家出台相应力度较大的调控宽松政策，因此在每轮降息后，房地产板块的走势均优于沪深300走势，但2020年由于政策放松力度较小、市场回暖速度较快，房地产板块逊于沪深300。
　　本轮降息房地产市场和行情走势展望。历次降息房地产板块多次迎来上涨，龙头房企涨幅较大。需求端持续发力，政策力度逐步加大，市场有望企稳回升。我们认为当前房地产行业经营最困难的时期或已过，随着市场的逐步企稳，国央企有望加速扩表，民企缩表的速度也将放缓，因此建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，及区域优势房企滨江集团、旭辉控股等。考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。
　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。