华泰证券-房地产行业动态点评：信用保护工具助力地产民企融资破冰-220523

1. 核心观点上周，龙湖、碧桂园、美的置业陆续发行了4笔境内债券，规模合计24亿元，此次债券发行均配合了中证金融与主承机构创设的信用保护工具。

2. 此外，据财联社5月19日消息，旭辉集团拟于本周发行境内债券，且其债券发行亦将配合信用保护工具。

3. 近半年来地产融资市场出现两极分化局面，民企融资渠道几乎关闭，此次国家队直接创设信用工具助力地产民企实现公开市场融资破冰，释放了积极的信号，预计短期内将有更多优质民企的融资活动陆续落地，市场对于优质民企信用风险的担忧将迎来缓解，优质民企的估值故将迎来修复。

4. 信用保护工具的意义本次为地产民企首次信用保护工具，大大地提升了发债效率。

5. 自2022年初以来，由于房地产行业景气度快速下降，以及部分地产民企相继出现信用风险事件，地产信用债市场避险情绪急升，地产境内债发行出现两极分化，市场发行以央国企背景房企为主，而地产民企融资相对难度较大。

6. 此次地产民企信用保护工具的出炉，我们认为核心在于重申监管层对于地产民企融资环境的关切，同时一定程度上为地产民企的融资困局带来修复。

7. 信用保护工具为地产民企债务发行提供增信，有效提高了投资者认购及持有地产民企债券积极性，在目前地产融资出现困境时，其示范效应尤为重要。

8. 融资糖果又一环，关注后续更多地产民企融资政策我们在2021年12月21日发布的报告《推进并购服务，助优质房企重启成长》中指出，房地产行业融资糖果会越来越多。

9. 年初至今，行业融资环境确实发生了重大改变：1）增量方面，支持并购金融服务，鼓励优质房企并购出险房企项目；2）存量方面，部分优质房企新增信用额度，同时使用用途也有所突破。

10. 此次信用保护工具的落地，是房企融资糖果又一环。

11. 我们认为当前三家试点房企信用保护工具落地的信号意义大于实际意义，因为这三家房企融资渠道相对顺畅，更加需要关注的是，后续是否会有更多民企纳入范畴，是否有更多对地产民企纾困的政策出台，来阻断当前民企风险的蔓延。

12. 后续优质地产民企估值修复值得期待此次监管机构推动地产民企融资破冰，在当前地产销售仍不稳、房企流动性困难未解决的僵局下做出了表率，有利于减轻市场对地产民企的偏见，预计短期内将有更多优质民企的融资活动落地。

13. 随着融资渠道恢复，市场对优质民企信用风险的担忧将迎来缓解，其估值将迎来修复。

14. 重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

15. 风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。