兴业证券-华润万象生活-01209.HK-市场化拓展成果显著-210405

1. 投资要点利润翻番，业绩符合预期：公司2021年营业收入88.75亿元，同比增长30.9%；核心净利润17.02亿元，同比增长108.6%；末期每股派息0.339港元，公司业绩符合预期。

2. 盈利能力持续提升：公司的毛利率和核心净利率分别为31.1%和19.2%，分别较上年提升4.1和7.2个百分点。

3. 其中物管板块和商管板块的毛利率分别提升3.4和6.8个百分点至19.3%和48.6%，公司的盈利能力持续提升。

4. 物管业务规模快速增长：公司在管/合约面积达到1.55/1.96亿平米，分别增长38.1%和30.3%，主要原因包括1）市场化外拓取得突破，全年外拓合约面积达到3590万平米；2）城市公共空间在管面积提升了3倍；3）抓住收并购机会，落地两单优质并购项目，预计并购完成后，公司合约面积将超过3亿平米，实现物管业务规模的快速增长。

5. 商业运营保持行业领先：在营项目数量增长至71个，在营面积达到760万平米，其中21年新开13个项目。

6. 公司的商业运营继续保持行业领先水平，零售额突破千亿大关达到1189亿元，同比增长43.8%；租金收入达到152亿元，同比增长35.4%；平均出租率达到96.9%，同比提升2.6个百分点。

7. 同时市场化外拓初见成效，首年即获取12个优质项目，总建筑面积达到124万平米。

8. 预计公司2022年将新开18个购物中心。

9. 我们的观点：华润万象将继续在物管业务上保持高速的规模扩张，市场化外拓能力已经得到验证，同时在收并购市场也积极主动获取优质标的。

10. 商管业务拥有优质的商业资产以及优秀的商业运营能力，存量购物中心继续保持高速增长，并通过市场化外拓放大品牌和运营能力。

11. 目前公司现金储备充足，我们看好公司未来规模的继续扩张以及盈利能力的提升。

12. 风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。