中信建投-华润万象生活-01209.HK-2021年度业绩点评：业绩高速增长，行业领导地位更加突出-220404

1. 事件华润万象生活公布2021年业绩，2021年实现营收88.8亿元，同比增长30.9%；归母净利润17.3亿元，同比增长110.9%。

2. 简评毛利率提升推动业绩高速增长。

3. 公司2021年实现营收88.8亿元，同比增长30.9%；归母净利润17.3亿元，同比增长110.9%；归母净利率同比上升7.3个百分点至19.4%。

4. 归母净利润增速大幅领先营收增速的主要原因在于：1.毛利率上升4.1个百分点至31.1%。

5. 一方面得益于住宅物业中，基础物管毛利率提升2.7个百分点至15.0%，同时毛利率较高的社区增值服务收入占比提升2.5个百分点至8.2%；另一方面，购物中心物业管理在2020年7月转变为酬金制，2021年毛利率同比提升13.6个百分点至62.4%；2.实施精益化管理，管理费用率同比下降1.8个百分点至9.2%。

6. 第三方外拓增长迅猛，收并购显著发力。

7. 2021年住宅物管收入同比增长36.7%至53.1亿元，增速较2020年提升24.9个百分点。

8. 截至2021年底，公司总合约面积1.96亿方，总在管面积1.55亿方；其中住宅及其他非商业物业的合约面积同比增长30.1%至1.86亿方，在管面积同比增长37.7%至1.47亿方，合管比稳定在1.3。

9. 2021年公司第三方外拓面积3590万方，同比增幅达320.5%；年底在管面积中的第三方占比同比提升11.1个百分点至34.8%。

10. 2022年1月，公司持续发力收并购，公告收购禹洲物业和中南物业，新增在管面积7248万方、合约面积1.22亿方，两项并购完成后，总在管面积将增长46.7%至2.27亿方，总合约面积将增长62.5%至3.18亿方，公司在华东、东南沿海、泛长三角的布局浓度将进一步提升。

11. 商管行业领导地位进一步巩固。

12. 2021年商业运营及物管服务收入同比增长23.1%至35.7亿元，增速较2020年提升2.3个百分点。

13. 截至2021年底，公司在管的已开业购物中心共71个，面积同比增长20.4%至737.8万方；在管的写字楼共115个，面积同比增长44.3%至821.3万方。

14. 强大的管理能力极大提升在管商业经营表现，2021年公司管理的购物中心全年零售额同比增长43.8%至1189亿元，零售额排名当地第一的项目数量达27个；公司管理的重奢购物中心共8个，继续维持行业第一。

15. 在管写字楼则出租率同比提升11.4个百分点至82.7%，其中共有4个项目排名当地租金第一。

16. 维持买入评级和目标价66.53港元不变。

17. 我们维持2022-2024年归母净利润预测为24.8/33.3/44.3亿元。

18. 公司通过积极外拓实现住宅物业的规模快速扩张，同时将继续领跑商管行业，维持买入评级和目标价不变。

19. 风险提示：并购整合受阻；国内消费疲弱影响在管商业表现。