长城证券-固定收益研究＊动态点评：保障性租赁住房REITs扩募，建议积极申购-220320

1. 2022年3月13日，国家发改革委发布《关于2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案的报告》，提出开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，解读如下：基础设施建设是有效投资的重要部分，基础设施REITs试点利于盘活基础设施存量资产。

2. 基础设施有效投资的资金来源，根据《报告》，一是：2022年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，安排中央预算内投资6400亿元。

3. 二是：规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式。

4. 三是：开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，有效盘活基础设施存量资产。

5. 目前二级市场基础设施REITs供不应求，估值整体有所提升。

6. 2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，目前已有11只公募REITs产品上市。

7. 市值前三的分别是：平安广州广河REIT（90.76亿元）、中金普洛斯REIT（57.85亿元）、浙商沪杭甬REIT（43.35亿元）。

8. 换手率来看，2022年3月以来有所下降。

9. 二级市场交易金额规模前三分别为：中金普洛斯仓储物流REIT（2368万元）、富国首创水务REIT（2299.8亿元）、博时招商蛇口产业园REIT（1844.9亿元）。

10. 换手率最高的前三：富国首创水务REIT（3.44%）、华安张江光大园REIT（2.31%）、博时招商蛇口产业园REIT（1.99%）。

11. 估值而言，相对净值溢价率由高到低分别为：富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（52.73%）、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（47.19%）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（34.06%）、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（32.92%）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（31.99%）等。

12. 管理费而言，由低到高前三分别是：中航首钢生物质REIT（0.1%）、富国首创水务REIT（0.1%）、平安广州交投广河高速公路REIT（0.115%）。

13. 均收取浮动管理费，还有托管费用。

14. 保障性租赁住房公募REITs试点即将落地，建议积极申购。

15. 近期中国证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》的指导意见，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

16. 未来基础设施REIT公募扩容可能的范围：高质量建设“十四五”规划102项重大工程项目、战略性新兴产业、农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域短板；城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造等或称为REITs扩募方向。

17. 风险提示：货币政策不及预期；地缘政治风险；疫情扩散；信用违约风险。