国盛证券-保利发展-600048-业绩短期承压，年末拿地回暖未来市占率有望提升-220111

　　保利发展(600048)
　　事件：1月10日，公司发布2021年年度业绩快报。
　　2021年公司营收同增17%，业绩同比降低近5%。公司2021年实现营业总收入2850.5亿元，同比增长17.2%；营业利润497.3亿元，同比下降4.9%，营业利润下滑主要由于结转项目毛利率下降所致；利润总额500.0亿元，同比下降4.8%；归属于上市公司股东的净利润275.8亿元，同比下降4.7%；基本每股收益2.30元，同比下降5.0%。
　　全年销售额同增6.4%，销售额规模行业第四。公司2021年实现签约金额5349.3亿元，同比增长6.4%；签约面积3333万方，同比下降2.2%；销售均价16049.4元/平方米，同比增长8.8%。根据CRIC排名，公司全年销售金额位列行业第四，较去年提升一位，销售金额增速在TOP40房企中排名15名。截至2021第三季度，实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。
　　12月拿地力度回暖，全年在强三线的拿地比例提升。2021年公司拿地金额1856.8亿元，同比下降21.1%；拿地面积2722万平方米，同比下降14.5%。金额口径和面积口径的投销比分别为34.7%和81.7%，同比分别降低12.1pct和11.8pct。金额口径权益比72.1%，同比提升10.1pct。12月公司拿地金额280.8亿元，环比增长近3倍，同比降低51.7%。8月以来随市场需求趋冷，公司拿地态度一直保持谨慎，单月金额口径拿地力度在55%以内，12月拿地力度回暖，拿地力度达到131.8%。从城市能级分布来看，一二三线拿地金额占比分别为11.2%、45.3%、43.5%，一二线占比较去年下降15pct；区域分布来看，主要集中在长三角（33.4%）、大湾区（14.7%）、海峡西岸（9.8%）、京津冀（8.4%）和成渝城市群（7.2%），合计占比达到73.5%。
　　财务稳健，三条红线维持绿档。截至2021年第三季度，公司有息负债3410亿元，同比增长12.9%；货币资金1321.09亿元，同比增长7.7%。公司扣除预收账款后资产负债率为65.62%，同比基本持平；净负债率67.6%，同比降低3.3pct；现金短债比2.32，同比增长0.4，短期偿债能力较强。
　　投资建议：虽然短期毛利率下滑导致业绩承压，但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、年末在行业投资力度全面下降的情况下依然能够积极拿地，再加上近期央行银保监会发文支持房企项目并购，我们认为公司未来市占率提升将带动规模和业绩增长。我们根据公司业绩快报下调了盈利预测，预测公司2021/2022/2023年归母净利润为275.8/284.2/293.4亿元，增速分别为-4.7%/3.1%/3.2%。2021/2022年动态PE为7.15/6.94x，维持“买入”评级。
　　风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。