华安证券-保利发展-600048-业绩承压穿越旧周期，融资优势凸显新格局-220110

1. 事件公司发布2021年度业绩快报公告：2021年实现营业总收入2850.5亿元（+17.2%）；归母净利润275.8亿元（-4.74%）；基本每股收益2.30元（前值2.42元）。

2. 销售端稳步增长，权益比保持稳定销售端：2021年1~12月，公司销售稳步增长，实现累计签约金额5349亿元（+6.4%），签约面积3333万平方米（-2.2%），销售均价16049元/平方米（+8.8%）。

3. Q4单季度签约面积789万平方米（-18.2%），签约金额1247亿元（-8.0%），销售均价15800元/平方米（+12.6%）。

4. 根据公司公告及克尔瑞百强销售榜单，计算得公司2018~2021年权益比分别为：71.0%、69.1%、72.0%、69.5%，总体稳定在70%上下水平。

5. 财务稳健融资顺畅，拿地兼顾规模与利润保障财务端：截至2021Q3末各项指标均符合“三条红线”中绿档企业标准，其中公司净负债率约67.6%；剔除预收账款后资产负债率约65.6%；覆盖短债倍数近2.3倍。

6. 截至Q3末，公司在手货币资金约1321.1亿元，短期偿债能力强。

7. 融资端：公司2021年全年成功发行4支中期票据、8支一般公司债及5支ABS，共计发行规模214亿元；其中Q4共成功发行2支中期票据，发行规模共计50亿元，票面利率分别为3.25%、3.55%。

8. 并于2021年12月29日，公司董事会全票通过《关于注册100亿元中期票据的议案》。

9. 公司于2022年、2023年到期境内债券规模分别为94亿元及84亿元。

10. 2021年底监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，头部优质规模型房企受益良多，公司资金来源进一步丰富。

11. 土储端：兼顾规模与利润保障。

12. 2021年全年，公司新拓展项目145个，新增建面2722.3万平方米，总拓展成本1856.8亿元。

13. 其中，公司Q4放缓拿地节奏，新拓展项目32个，新增建面538.7万方（占比全年20%），总拓展成本422.7亿元（占比全年23%）。

14. 公司2021全年投销比约34.7%，相较40%的监控指标仍存提升空间，未来在拿地策略的调整上具备灵活性。

15. 投资建议公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。

16. 凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。

17. 公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。

18. 夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。

19. 预计公司2021~2023年EPS为2.30、2.46、2.65元/股，对应当前股价PE分别为6.8、6.4、5.9倍，维持“买入”评级。

20. 风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。