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广发证券-房地产行业:保障房专题,中国城镇保障房、保障性租赁住房与房地产投资-220110

上传日期:2022-01-10 15:45:17  研报作者:郭镇,乐加栋  分享者:13071651086   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:应“七普”新增城镇常住人口的人均建设套数为62套/千人,其中一线城市113套/千人,城镇人口500万以上城市75套/千人,城镇人口500万以下城市45套/千人。根据62套/千人的中枢,已发布支持性政策的省市预计将建设753万套,以“七普”全国新增城镇人口2.4亿人计算,对应建设1466万套。”

1. 核心观点:预计“十四五”期间全国将建设981万套保障性租赁房。

2. 已披露“十四五”保障性租赁房计划的省市21-25年计划建设684万套,对应“七普”新增城镇常住人口的人均建设套数为62套/千人,其中一线城市113套/千人,城镇人口500万以上城市75套/千人,城镇人口500万以下城市45套/千人。

3. 根据62套/千人的中枢,已发布支持性政策的省市预计将建设753万套,以“七普”全国新增城镇人口2.4亿人计算,对应建设1466万套,我们根据“七普”人口净流入城市实际情况计算,预计“十四五”期间全国将建设981万套保障性租赁房。

4. 21年住建部计划在40城新开工保障性租赁房93.6万套,我们预计21年全国新开工体量大约为100万套。

5. 预计22年保障房建设拉动房地产总投资增长1.9%。

6. 我们预计22-25年按“4321”前紧后松的节奏开工,中性假设下,按981万套总量计算,22年保障性租赁房建设的增量投资将拉动房地产总投资增长2.5%,但由于棚改退出,保障房总建设投资拉动增长1.9%,是“十四五”期间的高峰。

7. 最乐观预期下,“十四五”建设1466万套,建安成本提高25%,22年保障性租赁房拉动房地产总投资增长4.5%,保障房总建设投资拉动增长3.9%,无法抵消地产投资下滑对经济造成的影响。

8. 24年开始保障房对房地产总投资的贡献衰退,我们认为保障性租赁房对房地产总投资的拉动或与公租房类似,属于阶段性高峰建设需求。

9. “十四五”之后,随着人口净流入城市保障性租赁房建设基本结束,保障房拉动的阶段性房地产总投资增长将面临进一步失速。

10. 保障性租赁房是保障房体系中的全新增量。

11. 我国保障房起源于94年,21年保障性租赁房正式成为保障房的新成员,“十四五”期间我国将形成“公租房-共有产权房-保障性租赁房”三大支柱为主的保障房体系。

12. 保障性租赁房与此前的保障房有2个核心区别:(1)不再针对本地性需求。

13. 此前的保障房大多都有本地户籍限制,而保障性租赁房恰恰要保障的是外来人口。

14. (2)不再针对收入困难家庭。

15. 此前保障房的收入要求或不适用于保障性租赁房。

16. 作为保障房体系的新成员,保障性租赁房将成为保障房建设的增量。

17. 19年棚改逐步退出后保障房建设与投资进入低潮。

18. 07年及之前我国保障房建设主要是经适房与廉租房,年均103万套,08年我国保障性安居工程建设开始大规模展开,11年在经适房、公租房、棚改的三重加持下,我国保障房新开工套数达到高峰1043万套,20年下降至264万套。

19. 投资方面,07-17年我国保障房投资持续高速增长,CAGR达到35.7%,17年达到历史高峰19658亿元,20下滑至8043亿元。

20. 保障房建设对房地产总投资的贡献在12年达到历史高峰13%,此后贡献逐步减弱,20年下降至4%,对投资的影响已经较为微弱。

21. 投资观点。

22. 保障性租赁房的建设将会增加公寓持有及代建企业的订单规模,利好代建和租赁房运营企业。

23. 风险提示。

24. 基本面不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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