申万宏源(香港)-龙湖集团-00960.HK-拟分拆龙湖智创上市，商管龙头价值显性化-220108

1. 事件：1月7日，公司公告旗下龙湖智创生活递交上市申请资料，拟在港交所上市。

2. 龙湖智创生活是公司旗下物管平台，服务范围包括住宅及其他非商业的物业管理服务、商业运营及物业管理服务两大类。

3. 分拆后公司拟于龙湖智创拥有不少于50%的权益。

4. 投资要点：拟分拆龙湖智创上市、依然并表加强协同，拟向股东分派新股、兼顾老股东利益。

5. 2022年1月7日，公司公告旗下龙湖智创生活递交上市申请资料，拟在港交所上市；分拆后公司仍拥有龙湖智创不少于50%权益，龙湖智创依然并表、有望加强协同，同时公司拟在若干条件限制下向股东分派部分分拆公司股份保证配额，兼顾老股东利益。

6. 龙湖智创是国内领先的、物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商，包括物业管理服务和商业运营两个核心业务航道。

7. 2020年和3Q2021龙湖智创营收分别为64.7和77.7亿元，净利润分别为9.3和11.3亿元，毛利率分别为25.8%和27.6%，净利率分别为和14.4%和14.5%；3Q2021物管和商管收入分别占比77%和23%。

8. 龙湖智创物管规模和商管规模处于行业第一梯队，优质物管商管龙头即将上市。

9. 至21Q3末，1）物管方面，合约3.2亿平；在管2.1亿平，其中龙湖占比40%；3Q21收入60.1亿元，其中基础物管、非业主增值和社区增值分别占比57%、21%和22%，基础物管中住宅收入占比83%；3Q21毛利率17.2%，其中龙湖和第三方分别为22.4%和11.2%。

10. 2）商管方面，3Q21收入17.6亿元，其中购物中心和写字楼分别占比73%和27%：a）购物中心方面，在手购物中心128个，其中已开业60个、在管580万平，年销售额446亿元、日均客流量3.0万人次、拥有5,700个商业运营合作品牌，出租率97.8%；b）写字楼方面，合约2,026万平，在管1,525万平、在管项目174个。

11. 前11月销售额2,504亿元、同比+3%，拿地积极、拿地/销售面积比113%。

12. 11M21公司销售金额2,504亿元，同比+3.1%；销售面积1,457万平，同比+1.3%；销售均价1.72万元/平，同比+1.8%。

13. 11M2021公司拿地积极，拿地面积1,644万平、同比-20.6%，拿地/销售面积比113%；拿地金额1,252亿元、同比-8.9%，拿地/销售金额比50%；拿地均价7,615元/平、同比+14.7%，拿地/销售均价比44%。

14. 21H1末，公司布局67城，总土储7,717万方，权益比例70%，其中一二线占比82%；平均土储成本5,323元/平，占比21H1销售均价31%；剔除已售未结面积2,200万平，对应可售面积5,517万平，覆盖20年销售面积3.4倍。

15. 境内外全投资级民营标杆，行业资金困境中新增中票融资，受益行业格局优化。

16. 21H1末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率68.3%，净负债率46.0%，现金短债比5.5倍；融资成本低至4.21%，同时有息负债账期长达6.18年，处于行业前列。

17. 公司境外评级为BBB（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉），惠誉展望为正面，其他展望均为稳定。

18. 21H1年末已售未结金额3,753亿元，同比+24.2%，覆盖20年地产结算金额2.2倍，助力公司后续业绩持续增长。

19. 在近期行业资金困境中，公司新增公开债融资：2021/12/10发行10亿元/15年/3.7%中票，用于偿还项目贷款；2022/1/5公司50亿住房租赁债券获上交所受理，公司资金优势明显，料将受益于行业格局优化。

20. 投资分析意见：拟分拆龙湖智创上市，商管龙头价值显性化，维持“买入”评级。

21. 龙湖集团作为行业龙头，25载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升；此外，公司打造了境内外全投资级民营标杆，融资成本一再下降、账期也一再延长。

22. 我们维持公司2021-23年每股收益预测为3.90/4.65/5.56元，现价对应21年PE为8.7X，维持目标价为64.12港元，维持“买入”评级。

23. 风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，龙湖智创分拆仍需取决于联交所批准、董事会及分拆公司董事会最终决定、市况及其他考虑因素，分拆进程及结果具有不确定性。