兴业证券-保利发展-600048-11月销售点评：单月销售降幅收窄，融资渠道畅通，受益房企供给侧改革-211210

　　事件：12月10日，公司发布11月经营数据。2021年11月，公司实现签约面积226.64万平方米，同比减少13.79%；实现签约金额380.17亿元，同比减少5.65%。2021年1-11月,公司实现签约面积3088.32万平方米，同比减少0.99%；实现签约金额4982.22亿元，同比增加7.60%。
　　12月3日，银保监首提并购贷，第一财经报道“证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购”。12月8日，财联社报道，部分央企正在银行间债市注册并购票据。
　　点评：
　　11月单月销售降幅收窄，累计保持增长。2021年11月，公司实现签约面积226.64万平方米，同比下降13.79%（10月同比-22.89%），合同销售金额380.17亿元，同比下降5.65%（10月同比-9.75%）；销售均价16774元/平方米，同比增加9.44%。1-11月累计实现合同销售面积3088.32万方，较2020年同比减少0.99%，较2019年同比增加9.56%；实现签约金额4982.22亿元，较2020年同比增加7.60%，较2019年同比增加18.70%；销售均价16133元/平方米，同比增加8.68%。
　　11月公司保持一定拿地力度。公司11月新增7个开发项目，拿地金额102.6亿元，拿地总建面122.0万方，拿地均价8409元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为27.0%。2021年1-11月累计拿地金额1641.7亿元，拿地总建面2399.1万方，拿地均价6843元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.0%，去年同期该比例为38.3%。1-11月拿地金额中，一二线占比为60.4%，三四线占比为39.6%；拿地金额占比较高的城市有：上海（6.8%）、北京（6.6%）、重庆（6.1%）、东莞（6.8%）、佛山（5.1%）。
　　融资优势持续凸显，受益房企供给侧改革。12月3日，银保监首提并购贷，第一财经报道“证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购”。12月8日，财联社报道部分央企正在银行间债市注册并购票据。保利发展作为稀缺的央企优质房地产企业，将在融资端持续受益，进而受益于整个房企供给侧改革的大趋势。此外，保利发展11月已经成功发行30亿3年期中票、20亿5年期中票，利率分别仅为3.25%、3.55%；公告拟发行不超过100亿租赁住房ABS、拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等。这些都凸显保利发展作为优质央企的融资优势，是房地产供给侧改革最大受益者之一。
　　投资建议：保利发展融资优势明显，资金安全性好。我们维持盈利预测，预计公司2021-2022年EPS为2.54元和2.67元，以2021年12月10日收盘价计算，对应的PE为5.9倍和5.6倍，维持买入评级。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆