华西证券-债市周报：二轮供地的流拍潮及其背后逻辑-211024

1. 一、二轮供地的流拍潮及其背后逻辑政策调整导致二轮集中供地高潮姗姗来迟。

2. 以杭州为代表，各个城市7月份陆续撤回前期发布的第二批集中供地计划，对土地出让政策打补丁。

3. 对14个城市第二轮集中供地中政策的调整进行统计后，我们发现提出“限溢价率”的城市达到10座，溢价率上限普遍控制在15%左右。

4. 然而，由于众所周知的某大型房企负面事件影响，市场情绪跌落最低点，加之部分城市尽管调整了溢价率上限，但同时调升了起拍价，导致房企盈利空间依旧有限，第二轮集中供地结果较第一轮有明显降温。

5. 截至10月22日，22个城市中，已有19个城市完成了第二轮集中供地。

6. 其中，除了在6月份早早完成第二批集中供地，避开7月某房企事件的厦门外，其余18个城市均有广义流拍（流拍+撤拍+延期），无一幸免。

7. 19座城市第二轮集中供地广义流拍率中位数为35%（第一轮为0%），其中沈阳、广州、北京、杭州、长沙第二轮集中供地广义流拍率超过50%，而仅有厦门、无锡、深圳第二轮集中供地流拍率控制在个位数。

8. 对比溢价率可以发现，第二轮集中供地城市成交土地平均溢价率显著低于第一轮集中供地。

9. 除厦门、福州、深圳第二轮集中供地溢价率突破10%外，其余16座城市第二轮集中供地成交土地平均溢价率基本在5%以下（武汉5.3%）。

10. 其中，济南、长沙第二轮集中供地中成交土地甚至全部为底价成交。

11. 某房企事件后，地产行业的情绪变化或延续到居民端。

12. 由于负面事件导致各地出现停工项目，居民对于期房的购买信心或有所动摇。

13. 从总量数据来看，9月份期房住宅销售面积创2017年以来新低；分房企数据来看，主流房企9月份单月销售同比多发生大幅下滑。

14. 与此同时，某房企事件对于地产行业融资无疑形成了较大冲击，融资不畅进一步加大了房企资金链压力。

15. 7月份以来地产境内+境外债券净融资已经连续3个月为负，2021年1月-9月地产境内债+美元债净融资累计流出超过1600亿元。

16. 此外，受制于银行贷款集中度管控，房企项目回款受到明显制约。

17. 9月份以来监管陆续发声，按揭贷款出现边际放松信号，但从政策落地到效果显现仍存在一定时滞，尤其考虑到目前销售端已经降温的情况下。

18. 上述多重因素叠加，房企资金链正在经受考验，加之热点城市限价政策与居高不下的土地价格，一二线城市利润空间有限，房企多在第二轮集中供地中选择观望，这也是第二轮集中供地流拍率走高的根源所在。

19. 尽管9月份一二线城市集中供地扎堆，但大部分房企拿地金额同比却出现大幅下滑。

20. 二、利率债市场：10月18日-10月22日，一级市场共发行70只利率债，较上一周增加21只，发行规模6202亿元，发行金额较前一周增加2133亿元。

21. 10月18日-10月22日，1年期/10年期国债到期收益率均值分别为2.3416%和2.5416%，较前一周均值分别变动-0.50bp和+1.62bp，期限利差小幅走阔。

22. 央行上周逆回购投放3200亿元，当周逆回购到期600亿元，净投放资金2600亿元。

23. 三、信用债市场从二级市场来看，上周中短期票据到期收益率总体下行。

24. 从银行间市场来看，中短票到期收益率总体下行，城投债收益率总体下行，其中中短票到期收益率平均下行1.30bp，城投债收益率平均下行0.36bp，3Y期AA-中债城投债收益率上升幅度最大，达6.3bp；1Y期AA中债城投债收益率下降幅度最大，达6.5bp。

25. 从交易所市场来看，产业债收益率总体下行，城投债收益率普遍下行。

26. 其中产业债收益率平均下行2.70bp，城投债收益率平均下行2.20bp，3Y期AA城投债收益率上升幅度最大，达4.0bp；5Y期AA-城投债收益率下降幅度最大，达8.0bp。

27. 四、可转债市场一级市场：无新转债发行，合计转股14,342万股无可转债发行转股、回售、赎回情况：10月18日-10月22日，共有56只转债发生持有人转股行为，合计转股14,342万股。

28. ；10月18日-10月22日，温氏转债发生回售，无转债发生赎回。

29. 二级市场：转债指数小幅上涨，成交规模放量转债指数小幅上涨：10月18日-10月22日，中证全债下跌0.05%，上证综指、深证成指、创业板指和中证转债分别上涨0.29%、0.53%、0.26%和0.67%。

30. 成交规模放量：从成交规模来看，10月18日-10月22日全市场可转债累计成交1,756万手，成交金额3,253亿元，日均成交651亿元，而10月11日-10月15日日均成交621亿元，较10月11日-10月15日日均成交额增加30亿元。

31. 五、ABS市场银行间市场回顾：ABS4期/ABN7期，合计发行327.49亿元交易所市场回顾：上交所0期/深交所28期，合计挂牌107.98亿元根据上交所和深交所公告，上周有28期ABS项目在交易所挂牌，0期在上交所，28期在深交所，可统计规模为107.998亿元，基础资产主要包括供应链账款、知识产权、租赁资产、应收账款、个人消费贷款、小额贷款、票据收益权。

32. 资产支持证券成交统计：银行间232.58亿元/交易所77.54亿元上周上交所资产支持证券共成交80笔，成交金额为33.28亿元。

33. 上周深交所资产支持证券共成交428万份，成交金额为42.26亿元。

34. 成交金额靠前的三笔分别为“东四2优A”，“19鲁能A”、“信和02A”。

35. 基础资产包括应收账款、信托受益权、小额贷款、商业房地产抵押贷款、类REITs不动产投资信托、供应链账款、租赁资产、个人消费贷款、购房尾款。

36. 上周银行间资产支持证券共成交2.96亿份，成交金额为232.58亿元。

37. 成交金额靠前的三笔分别为“21京东东裕1ABN003优先”，“21工元乐居7A1”，“21新能2号ABN003优先(碳中和债)”。

38. 基础资产包括有个人住房抵押贷款、不良贷款、信托收益债券、委托贷款债权、企业贷款、供应链债权、租赁资产债权、个人汽车贷款、应收账款债权。

39. 风险提示信用环境存在不确定性。