申万宏源-房地产行业政策点评：防金融风险、强调两维护，政策正常化修复开启-211021

1. 事件：10月20日，在2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在会上表示：“统筹做好金融风险防控。

2. 要坚持市场化、法治化原则，坚持底线思维，实现防风险和稳发展的动态平衡。

3. 要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。

4. 目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

5. ”10月20日，在2021金融街论坛年会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示：“近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。

6. 在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

7. 十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。

8. 下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

9. ”10月20日，在2021年G30国际银行业研讨会上，央行行长易纲表示：“近期恒大的情况引发了较多关注。

10. 恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。

11. 总体而言，恒大风险是个案风险。

12. 应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。

13. 二是要避免风险传导至金融部门。

14. 恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。

15. 我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。

16. 在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。

17. ”点评：高层联合发声做好金融风险防控，合理的资金需求正在得到满足。

18. 10月20日，刘鹤表示：“统筹做好金融风险防控。

19. 要坚持市场化、法治化原则，坚持底线思维，实现防风险和稳发展的动态平衡。

20. ”潘功胜表示：“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

21. ”易纲表示：“我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。

22. 二是要避免风险传导至金融部门。

23. ”下半年开始，房地产行业投资和销售加速走弱，土地市场流拍率快速走高，房企资金链风险也快速提升，而今天三位政府高层联合发声做好金融风险防控，表明政府目前已经非常重视房地产行业潜在的金融风险，叠加此前央行邹澜表态金融机构误解“三线四档”规则，进一步意味着政府也已经关注房地产行业的金融政策需要适度纠偏、需要正常化修复，并且高层也明确表示，后续要求保持房地产信贷平稳有序投放，合理的资金需求正在得到满足。

24. 而根据贝壳研究院数据显示，10月房贷利率首降，90城中20个城市房贷利率出现下调，信贷边际放松已在落实，我们预计后续房地产行业的信贷宽松将进一步扩围，包括按揭和开发贷等多种资金渠道。

25. 近一月中央行接连强调“两维护”，行业政策正常化修复正式开启。

26. 9月24日，央行例会表述，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

27. 9月29日，央行、银保监会在房地产金融工作座谈会上表示：“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

28. 10月15日，央行邹澜表示：“部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解；保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

29. “10月20日，金融街论坛年会上央行表示：“金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

30. ”近一月，央行连续4次发声，强调“两维护”，即：维护健康发展和住房消费，这表明了央行关注到了目前房地产问题的紧迫性和重要性，叠加高层联合发声做好金融风险防控、哈尔滨楼市“十六条”救市新政、广州佛山成都等多地房贷利率下行，我们预计房地产行业政策调控正常化修复正式开启。

31. 投资分析意见：防金融风险、强调两维护，政策正常化修复开启，维持“看好”评级。

32. 当前房地产行业低库存背景下，恒大等部分企业信用风险暴露、并存在进一步扩散风险，受制于资金端持续紧张房企补库存意愿较弱，也推动拿地、开工、投资下行压力增大。

33. 但近期，高层联合发声做好金融风险防控，合理的资金需求正在得到满足，并且近一月中央行接连强调“两维护”，我们预计行业政策正常化修复正式开启，预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段发展趋势，利好于国企龙头+绿档民企。

34. 我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1）住宅开发：A股：保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园，关注：新城发展、宝龙地产；2）物业管理：碧桂园服务、华润万象、旭辉永升、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务，关注：新大正。

35. 风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。