东北证券-1-9月房地产行业数据点评：销售降幅有所收窄投资延续回落，政策修复预期下房企资金压力或将有所缓解-211020

1. 报告摘要：当月投资增速滑至历史低位，土地投资预计仍将承压。

2. 9月单月投资增速转负至-3.5%，复盘08年以来的几轮地产周期来看，剔除疫情影响的行业停摆期，-3.5%的单月增速为2015/12以来最低位，仅有2015/11的单月增速-5.1%低于该值（2015年底投资增速筑底反升主要系去库存叠加棚改货币化的刺激）；我们观察到当投资增速下滑至一定节点时（历史数据显示约为5%），通常行政、货币政策端会趋于宽松。

3. 我们认为地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎来结构化宽松可能性，发力点或在流动性和行业信用的修复上。

4. 竣工增速回落27.4pct至1.0%，新开工增速连续三月位于2016/9以来的最低位水平。

5. 在销售市场景气度下行的预期下，房企开工意愿有所减弱，此外集中供地土拍制度调整导致购地时点滞后叠加二批次土拍流拍率大幅提升，也使得当前房企可开工资源不足，受上述两个因素共同影响，9月单月新开工录得-13.5%，复盘历史水平来看，7~9月新开工增速为2016/9以来的最低位水平（剔除疫情影响的行业停摆期）；单月竣工增速较上月回落27.4pct至1.0%，我们认为新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，“三道红线”下房企仍有充足动力依靠竣工结转来增厚净资产，预计今年竣工走强趋势不变。

6. 当月土地购置面积降幅收窄至-2.2%、成交价款增速大幅改善至21.2%。

7. 受二批次集中供地重启影响，9月单月土地购置面积降幅收窄至-2.2%，成交价款增速大幅改善至21.2%，楼面价（环比+16.2%）增速大幅上行至23.9%。

8. 9月，100大中城市土地溢价率皆位于2020年初以来的低位，9月中旬至今，苏州、杭州、成都、重庆、上海、北京等热门一二线城市集中供地先后遇冷，流拍率较首批次有明显上升，整体溢价率位于较低水平。

9. 剔除疫情影响当月销售金额增速为2010/8以来的低位水平，销售市场景气度有望筑底。

10. 9月单月销售金额、面积降幅有所收窄，分别录得-15.8%、-13.2%，对应9月销售均价为9758元/平，同比-3.0%，环比-3.0%，单月房价连续5月环比下滑，年内首度跌破万元大关。

11. 销售热度回落主要系需求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限。

12. 我们认为促销售、抓回款仍是行业景气度回落下房企的首要任务，近期中政府多次表态支持刚需及合理改善型住房需求，哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积极态度，预计四季度销售市场有望迎来小幅修复。

13. 当月到位资金降幅扩大至-11.2%，房企资金压力或将有所缓解。

14. 当月到位资金降幅扩大至-11.2%，为2015/4以来的最低水平（剔除疫情影响的行业停摆期），其中受销售端景气度下行影响，整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-9.8%、-6.8%；单月开发贷增速已连续7月保持负值，且保持不断走阔趋势，主要系银行端贷款额度承压及房企新开工意愿回落；此外，当月自筹资金增速录得-10.1%，增速较上月收窄9.4pct。

15. 近期，央行三度发声“两维护”，释放结构性宽信用信号，行业信贷政策或将迎来实质性修复，预计房企资金压力将有所缓解。

16. 投资建议：近期，央行三度发声“两维护”，释放结构性宽信用信号，行业信贷政策或将迎来实质性修复；哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积极态度。

17. 9月以来，苏、杭、沪、京等热门一二线城市集中供地先后遇冷，流拍率较首批次明显上升，其背后原因主要系销售去化预期回落导致房企拿地意愿不足，资金面持续趋紧导致拿地能力受限，两者叠加影响下房企投资意愿跌至谷底，国企及地方国企成为当下拿地的主要力量。

18. 我们认为地产基本面及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎结构化宽松可能性，发力点或在流动性和行业信用的修复上，稳健绿档房企或将率先受益，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

19. 风险提示：基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。