“摘要:修复具备确定性和持续性。9月单月增速为-14%,新开工加速下行,销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏;竣工面积累计同比增长23.4%,增速较1-8月下降2.6pct,9月单月增速1.02%,竣工还在持续修复,具备确定性和持续性,物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。开发投资在偏弱。” 1. 市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合。 2. 9月单月,销售金额、销售面积增速分别为-16%、-13%,目前基本面还未触底,四季度销售下行将继续加快。 3. 行业销售拐点在7月就已经确立,开始进入负增长区间,但基本面还未触底,政策层面已是底部,未来若基本面加速恶化,则政策维稳预期将进一步加强。 4. 当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,从目前中央层面的表态来看,政策导向已经由“紧”转向“稳”,销售大降温趋势下政策托底意图初现,目前可运用的政策工具较多,但“大放水”式放松难再现。 5. 土地市场成交回暖还需等待。 6. 9月单月土地购置面积增速为-2%,较上月回升12pct,主要由于第二批集中供地的大部分城市在9月完成土拍。 7. 我们认为目前资金环境仍较紧,土地成交的回暖还需等待。 8. 销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏,竣工修复具备确定性和持续性。 9. 9月单月增速为-14%,新开工加速下行,销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏;竣工面积累计同比增长23.4%,增速较1-8月下降2.6pct,9月单月增速1.02%,竣工还在持续修复,具备确定性和持续性,物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。 10. 开发投资在偏弱的施工和土地成交的带动下继续下行。 11. 2021年1-9月份全国房地产开发投资完成额同比增长同比增长8.8%,较1-8月下降2.1pct。 12. 9月单月投资增速为-3.5%,增速转负,偏弱的施工和土地成交将继续带动投资下行。 13. 房地产资金面将迎来改善。 14. 9月单月,到位资金增速为-11%,较上月增速下降4pct,其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-25%、-10%、-8%、-10%,分别较上月-5pct、-9pct、+1pct、-3pct。 15. 定金及预收款为最主要的资金来源,占比37.4%;国内贷款、自筹资金分别占比12.4%、31.2%,均处于10年以来的最低水平;从近期中央和地方的政策表态来看,信贷最紧的时刻已经过去,央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松,地方层面库存压力较大的城市也将跟进哈尔滨,出台相关政策促进需求的释放。 16. 投资建议:复盘前几轮地产周期,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升,伴随政策宽松预期开启行情。 17. 当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策已经释放维稳信号,信贷层面放松可期,四季度是较好的布局时机。 18. 行业整体风险可控,待个别房企风险事件落地之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。 19. 我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。 20. 我们长期看好物业行业未来的发展以及头部企业的投资机会,建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。 21. 风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。
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