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长江证券-房地产行业2021年1-9月统计局数据点评:“周期下,政策稳,估值上”仍是核心判断-211018

上传日期:2021-10-20 10:44:06  研报作者:刘义,薛梦莹,袁佳楠  分享者:123321cc   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:用力过猛,后续将回归常态,平稳有序仍是核心主线,对需求将起到一定托底作用。补库存动力持续偏弱,竣工短期有波动但向上趋势不改。1-9月新开工、土地购置面积分别同比-4.5%、-8.5%(较2019年同期分别-7.7%、-11.2%),9月分别同比-13.5%、-2.2%(较2019年同期分别。”

1. 事件描述2021年10月18日,国家统计局发布2021年1-9月房地产开发和销售等数据。

2. 事件评论销售延续惯性弱势,但政策底部基本明确。

3. 1-9月全国商品房销售金额和面积分别同比+16.6%和+11.3%(较2019同期+20.9%和+9.4%);9月分别同比-15.8%和13.2%(较2019同期-2.3%和-6.9%),均价同比-3.0%。

4. 政策累积效应明显,按揭投放承压,房价预期降温,储蓄搬家放缓,个别房企信用风险影响购房信心,短期销售延续惯性弱势。

5. 伴随基本面延续弱势,政策底部也基本明确,央行9月底“两个维护”和“准确把握和执行好房地产金融审慎管理”等表态已释放积极信号,10月15日更是直指部分金融机构对房企“三线四档”融资管理存在“误读”,坦言热点城市房价回稳后按揭供需也将回归“正常”,意味着原来执行层面或用力过猛,后续将回归常态,平稳有序仍是核心主线,对需求将起到一定托底作用。

6. 补库存动力持续偏弱,竣工短期有波动但向上趋势不改。

7. 1-9月新开工、土地购置面积分别同比-4.5%、-8.5%(较2019年同期分别-7.7%、-11.2%),9月分别同比-13.5%、-2.2%(较2019年同期分别-15.2%、-6.9%),周期下行和监管趋严背景下,房企中性补库存(以销定产)是更理性选择,需求趋弱和融资偏紧对补库存的压制仍是主要矛盾,短期难以看到根本性变化。

8. 9月竣工面积同比+1.0%,竣工增速短期波动较大,主要反映预期紧张背景下的施工节奏调节;但前期开工和期房销售决定竣工趋势的大逻辑不变,虽房企资金链短期趋紧,但竣工交付是硬约束(更涉及社会稳定),且已看到政策边际宽松,预计竣工向上的大周期仍将延续。

9. 投资增速持续放缓,资金链延续偏紧状态,稳增长压力进一步凸显。

10. 1-9月房地产开发投资同比+8.8%(较2019年同期+14.9%),9月同比-3.5%(较2019年同期+8.1%),地产投资单月增速为2020年2月以来首次转负,且短期仍将延续弱势,稳增长压力进一步凸显。

11. 9月房地产开发到位资金同比-11.2%(较2019年同期+1.6%),其中定金及预收款同比-9.8%,个人按揭贷款同比-6.8%,与需求下降和放款延迟相印证;国内贷款同比-25.0%,开工偏弱与信贷约束仍是主因。

12. 虽然资金链仍持续承压,但银行放款将有边际改善,资金链最紧张的时刻可能正在过去。

13. 投资建议:“周期下、政策稳,估值上”。

14. 周期视角下政策定β,格局定α,今年底到明年上半年均处于政策边际向上周期,继续看好地产股估值修复;但信用分层难以根本性逆转,竞争力分化是大势所趋,高信用房企将再次走向集中,仍首选高信用龙头,典型如保利发展、新城控股、万科A、金地集团等。

15. 风险提示1.政策落地及见效时点有不确定性;2.土拍政策改善存不确定性;3.龙头房企之间的竞争程度高于预期。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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