东方证券-房地产行业9月统计局房地产数据点评：基本面持续下行，预期资金端或有改善-211019

1. 统计局公布2021年9月房地产市场运行情况。

2. 房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为16139万平米/15748亿元/14508亿元/17442万平米，同比增速分别为-13.2%/-15.8%/-3.5%/-13.5%，前值-15.6%/-18.7%/+0.3%/-16.8%，相比2019年同期增速分别为-6.9%/-2.3%/+8.1%/-15.2%，前值-4.0%/+3.3%/+12.1%/-14.7%。

3. 核心观点销售增速持续为负，“金九银十”的落空已成定局。

4. 延续7月份以来的趋势，9月销售面积和销售金额同比均为负增长，销售均价为9758元/平方米，同比下降3.0%，环比下降3.0%。

5. 下半年销售动能持续消退，原因如下：2020年疫情影响，下半年销售基数较上半年高；政策不断加码，按揭额度较为紧张，买房需求逐渐退潮；集中供地政策导致上半年供应有所推迟。

6. 供需两端均走弱，若没有更大幅度的政策改善，下半年市场将继续下行。

7. 新开工持续走弱。

8. 9月房地产新开工面积为17442万方，同比下降13.5%。

9. 累计新开工15.3亿方，负增长幅度扩大。

10. 新开工走弱原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，影响后续新开工；上半年首批集中供地主要集中在4-6月，22城供应较少，导致新开工放缓；整体来看，2021年累计土地出让面积或为负增长。

11. 叠加当前市场低迷，房企融资环境紧张，以及对明年销售的担忧，短期拿地和新开工走弱的趋势预计将延续。

12. 9月房地产投资增速首次转负，为-3.5%，拖累经济增速。

13. 下半年以来，随着销售和拿地热度双降，整体而言土地出让面积较难实现正增长。

14. 同时，由于新开工走弱以及开发商资金面紧张，施工投资亦不容乐观。

15. 房企资金面持续收紧，融资困难回款较弱。

16. 从资金面看，9月份房地产企业到位资金17122亿，同比增速-11.2%，前值为-6.5%。

17. 其中国内贷款融资1852亿，同比增速-25.0%；定金及预收款5692亿元，同比增速-7.3%。

18. 开发贷环境仍然紧张，销售回款动能较弱，房企经营压力严峻。

19. 9月销售、投资、到位资金等指标继续回落。

20. 不过，上周央行发声，指出“三线四档”融资管理导致短期出现金融机构开发贷收缩过激行为，预计后续开发贷乃至按揭贷款或有所缓和，市场或将在Q4迎来边际好转。

21. 投资建议与投资标的尽管近期央行对市场做出积极表态，但考虑到目前行业的信用环境以及房地产销售恶化的局面，我们认为目前的缓和动作不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，预计后续信用环境仍将处于收缩状态，有待本月底政治局会议定调明朗。

22. 在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，继续看好财务安全的房企的估值修复。

23. 我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。

24. 同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐永升生活服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)、宝龙商业(09909，买入)。

25. 风险提示销售大幅低于预期。

26. 政策调控力度超过预期。

27. 融资环境存在不确定性。