申万宏源-招商蛇口-001979-业绩持续大增，销售表现靓丽-211014

1. 21Q3业绩同比增174-201%，扣非同比增117-145%，业绩好于预期。

2. 2021年前3季度，公司预计实现归母净利润60.0-66.0亿元，同比增长173.8-201.1%，业绩好于市场预期；基本每股收益0.64-0.72元/股。

3. 公司归母净利润同比大幅增长，主要源于：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元。

4. 剔除REITs贡献的业绩后，估算21Q3公司扣非后归母净利润约45.4-51.4亿元，较20Q3扣非后归母净利润同比增长117-145%，公司结算积极，预计四季度结转节奏仍有望保持积极态势。

5. 21Q3销售额达2,410亿元，同比+27%，销售表现靓丽、行业排名提升。

6. 2021年前3季度，公司销售金额2,409.6亿元，同比+26.7%；销售面积1,038.0万平，同比+26.4%；销售均价2.32万元/平米，同比+0.2%；公司销售表现优于同行。

7. 根据克而瑞数据，公司2021年前9月销售额全国排行第8名，较2020年末提升2名。

8. 公司21年销售计划3,300亿元，对应同比+18.9%，计划新开工1,300万方，考虑到公司连续5年实际开工均高于年初计划、以及项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，预计21年销售大概率将超计划完成。

9. 同时鉴于：1）公司21年计划竣工1,300万方，同比+18.6%；2）20年结转竣工比84.6%，已竣工未结算资源丰富；3）20年末公司预收账款达1,310.9亿元，可覆盖20年营收101%；将共同助力21年结转规模稳增。

10. 21Q3拿地面积同比-6%，拿地/销售面积比达104%，融资成本再优化。

11. 2021年前3季度，公司新增建面1,081万平，同比-6%；对应拿地金额1,542亿元，同比+58%；拿地/销售面积比104%；平均楼面地价14,268元/平，占比销售均价61%。

12. 公司拿地积极扩张，并集中于城市圈及重点一二线。

13. 21H1末，公司总未竣工面积5,708万方，可覆盖20年销售面积4.6倍，土储资源充裕。

14. 财务方面，21H1平均融资成本4.60%，同比-0.18pct；21H1末，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.5%、30.4%，现金短债比1.9，公司三道红线指标处于绿档，有望助力后续高质量发展。

15. 投资分析意见：业绩持续大增，销售表现靓丽，维持“买入”评级。

16. 招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。

17. 公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。

18. 我们维持公司2021-2023年每股收益预测为1.70/1.86/2.13元，维持目标价17.06元、对应21PE为10X，维持“买入”评级。

19. 风险提示：房地产调控政策超预期收紧，房地产销售超预期下滑。