平安证券-招商蛇口-001979-业绩预期高增，销售增长良好-211014

1. 事项：公司公布2021年第三季度业绩预增公告，预计前三季度归母净利润60亿元-66亿元，同比增174%-201%，对应基本EPS约为0.64元-0.72元。

2. 平安观点：上年低基数叠加REIT上市，业绩预期高增。

3. 公司预计前三季度归母净利润同比增174%-201%，主要因：1）疫情导致上年同期基数较低；2）随着过往销售步入结转，期内房地产结转同比增加；3）以万融大厦、万海大厦为底层资产的蛇口产园REIT成功上市，产生税后收益14.58亿元。

4. 销售增长良好，拿地相对积极。

5. 前三季度公司销售面积1038万平米、销售金额2410亿元，分别同比增26%、27%，显著优于克而瑞百强房企同期销售增幅（4%、13%）。

6. 拿地方面，公司把握供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，期内新增土储建面1081万平米、总价约1552亿元左右，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为104%、64%，拿地金额比高于2020年全年（54%），后续仍有望把握地市降温背景下第二三批次拿地窗口期。

7. 投资建议：考虑公司前三季度业绩占全年比重不高，维持原有盈利预测，预计2021-2023年EPS为2.15元、2.46元、2.76元，当前股价对应PE分别为5.9倍、5.2倍、4.6倍。

8. 公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，此外近期热点城市集中供地政策加码下，后续土地市场有望降温，带来拿地隐含利润率趋稳，维持公司“推荐”评级。

9. 风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。

10. 2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。