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东方证券-星盛商业-06668.HK-能力优秀的湾区商业专家-211011

上传日期:2021-10-13 22:16:10  研报作者:赵旭翔,吴丛露  分享者:chengcheng27   收藏研报

【研究报告内容】

摘要:租率不低于95%”,同时核心净利润目标为五年五倍。财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级,目标价5.45港元。我们预测公司2021-2023年每股收益分别为0.17、0.24、0.33元,考虑到可比公司对应2021年平均估值水平为26倍市盈率,我们给予公司26倍市盈率,对应目标价为5.45。”

1. 核心观点商业地产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”。

2. 购物中心供过于求,同质化问题严重,竞争激烈。

3. 优秀的主动管理能力能够拉开资产差距,业主需求大,稀缺性凸显,轻资产管理能力输出空间巨大。

4. 湾区纯商管标杆,管理能力优秀。

5. 公司始于深圳,专注商管服务,旗下COCO品牌美誉度高,定位年轻时尚,深受年轻人追捧,成功打造城市级地标如福田COCOPark。

6. 坚持市场化和职业经理人化管理,核心团队能力出众,商业地产运管经验超20年,积淀深厚;团队稳定性高,星河体系内平均任职时间超10年。

7. 经过多年发展,公司在租户资源、IT系统等“基础设施”已较为完善,形成规模效应。

8. 截至21H1,合约管理项目69个,合约管理面积348万方,64%位于大湾区,聚焦高能级城市;其中已开业项目22个,在管面积171万平,我们认为其管理能力相对于当前的管理规模是超配的。

9. 母公司储备充足且优质;市场化程度高,三方外拓潜力大。

10. 母公司星河控股土地储备约4000万方,其中约400万方为商业用地,且土储资质优质,多为大湾区中心区,为长期增长提供保障。

11. 公司坚持市场化路线,为国内最早一批开展轻资产输出的企业,合约管理面积中第三方占比达到62%,远超同行,以委托管理、品牌及管理输出、整体租赁三种模式持续推动市场化扩张,取得了良好口碑,看好“增量项目+潮流高端品牌”组合外拓潜力。

12. 扩张目标明确,业绩增长指引五年五倍。

13. 在保持大湾区行业领先地位前提下,公司将继续向长三角及中西部核心城市扩张,2021-2023年发展计划为“总合约面积不低于550万平米,开业面积不低于450万平米,出租率不低于95%”,同时核心净利润目标为五年五倍。

14. 财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级,目标价5.45港元。

15. 我们预测公司2021-2023年每股收益分别为0.17、0.24、0.33元,考虑到可比公司对应2021年平均估值水平为26倍市盈率,我们给予公司26倍市盈率,对应目标价为5.45港元。

16. 风险提示母公司交付和外拓进展不及预期、管理能力摊薄导致运营效率下降。

 报告详细内容请查阅原报告附件
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