东方证券-星盛商业-06668.HK-能力优秀的湾区商业专家-211011

1. 核心观点商业地产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”。

2. 购物中心供过于求，同质化问题严重，竞争激烈。

3. 优秀的主动管理能力能够拉开资产差距，业主需求大，稀缺性凸显，轻资产管理能力输出空间巨大。

4. 湾区纯商管标杆，管理能力优秀。

5. 公司始于深圳，专注商管服务，旗下COCO品牌美誉度高，定位年轻时尚，深受年轻人追捧，成功打造城市级地标如福田COCOPark。

6. 坚持市场化和职业经理人化管理，核心团队能力出众，商业地产运管经验超20年，积淀深厚；团队稳定性高，星河体系内平均任职时间超10年。

7. 经过多年发展，公司在租户资源、IT系统等“基础设施”已较为完善，形成规模效应。

8. 截至21H1，合约管理项目69个，合约管理面积348万方，64%位于大湾区，聚焦高能级城市；其中已开业项目22个，在管面积171万平，我们认为其管理能力相对于当前的管理规模是超配的。

9. 母公司储备充足且优质；市场化程度高，三方外拓潜力大。

10. 母公司星河控股土地储备约4000万方，其中约400万方为商业用地，且土储资质优质，多为大湾区中心区，为长期增长提供保障。

11. 公司坚持市场化路线，为国内最早一批开展轻资产输出的企业，合约管理面积中第三方占比达到62%，远超同行，以委托管理、品牌及管理输出、整体租赁三种模式持续推动市场化扩张，取得了良好口碑，看好“增量项目+潮流高端品牌”组合外拓潜力。

12. 扩张目标明确，业绩增长指引五年五倍。

13. 在保持大湾区行业领先地位前提下，公司将继续向长三角及中西部核心城市扩张，2021-2023年发展计划为“总合约面积不低于550万平米，开业面积不低于450万平米，出租率不低于95%”，同时核心净利润目标为五年五倍。

14. 财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级，目标价5.45港元。

15. 我们预测公司2021-2023年每股收益分别为0.17、0.24、0.33元，考虑到可比公司对应2021年平均估值水平为26倍市盈率，我们给予公司26倍市盈率，对应目标价为5.45港元。

16. 风险提示母公司交付和外拓进展不及预期、管理能力摊薄导致运营效率下降。