天风证券-招商蛇口-001979-9月销售数据点评：前三季度销售量稳定提升，拿地力度下降-211012

1. 事件：公司发布2021年9月经营情况公告，9月单月实现销售面积98.86万平方米，同比减少9.67%；实现销售金额233.29亿元，同比减少21.72%。

2. 2021年1-9月累计销售面积1037.99万平方米，同比增长26.38%；累计销售金额2409.61亿元，同比增长26.70%。

3. 前三季度累计销售量稳定提升，全年销售业绩可期公司2021年9月单月销售面积98.86万平方米，同比减少9.67%；销售金额233.29亿元，同比减少21.72%；销售均价为23598.02元/平方米，去年9月单月销售均价为27230.45元/平方米，同比减少13.34%，环比今年8月销售均价为24874.11元/平方米略减少5.13%。

4. 公司2021年前三季度累计销售金额2409.61亿元，同比去年前三季度增长26.70%；销售面积1037.99万平方米，同比去年三季度增长26.38%；前三季度累计销售均价为23214.19元/平方米，较去年上半年累计销售均价23155.49元/平方米相比基本维持不变，较8月销售均价24874.11元/平方米环比略有下降。

5. 公司单月销售量价略有下降，前三季度累计销售量稳定提升。

6. 考虑到四季度推货力度不减，公司全年销售业绩可期。

7. 拿地以华东区域为主，权益比例有所上升公司2021年9月新增7个地块，从区域分布看，华东：华北：华南：西南=4：1：1：1，补货以华东区域为主；从城市能级看，一线城市：二线城市：三线城市=2：4：1，较高能级城市补货力度大；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为1：6。

8. 9月新增项目总占地面积为43.24万平方米，新增规划建面102.64万平方米，其中华东区域新增建面占比为43.75%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为15.47%、71.06%、13.47%，该比例与上月一线城市：二线城市=25.68%：74.31%相比，略有分散；9月权益地价为39.14亿元，总地价为65.89亿元，相应的权益比例为59.40%，对应权益规划建面57.50万平方米，较上月的41.61%的权益比例有所增加，主要与合作拿地比例下降有关。

9. 单月新增项目以二线城市为主，拿地力度下降2021年9月公司拿地力度为28.24%，与上月62.94%相比下降明显，去年9月拿地力度为64.64%，今年较去年同期拿地力度下降36.40pct，拿地力度下降大。

10. 从楼面价看，2021年9月新增项目楼面价为6419.52元/平方米，较去年同期6379.45元/平方米大致持平，较上月24887.39元/平方米大幅下降，主要与当月在较低能级城市区域补货占比高有关。

11. 9月的地售比为27.20%，与去年同期23.43%相比略微上升，和上月的100.05%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。

12. 投资建议：公司前三季度累计销售量稳定提升，考虑到四季度推货力度不减，公司全年销售业绩可期。

13. 基于此，我们预计公司2021-2023年净利润为131.30亿、147.91亿、164.31亿元，对应EPS为1.66、1.87、2.07元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期。