东方证券-龙湖集团-00960.HK-稳健房企标杆，不动产运营典范-210930

　　核心观点
　　稳健和平衡是公司的底色，追求更有质量的发展。龙湖集团90年代创建于重庆，二十八载铸就稳健增长的标杆房企。2016年-2020年，公司营业收入和归母净利润分别实现年均复合增速27.5%和19.1%的增长。龙湖保持财务长期稳健，截止2020年底，公司剔除预收账款的资产负债率为67%，净负债率46%，现金短债比为4.2，平均融资成本仅4.4%，属于绿档房企。
　　战略和执行领先，十载探索终成六大航道全面扬帆。地产扮演稳健增长角色，注重城市深耕，高端产品线具有溢价，预计继续保持10-15%的增长，2020年销售2700亿，一二线占比达97%，土地储备7400万方满足三年以上开发需求，通过综合开发和适度下沉控制拿地的地货比，未来毛利率大幅下滑的空间不大；商业是公司标签之一，开业提速预计租金保持30-40%的增长，2020年公司实现租金收入58.2亿元，2010-2020年CAGR达到35.1%，整体出租率一直维持在95%以上。公司严格恪守投资纪律，以十年的战略定力和累计千亿计的销售额为机会成本，铸就了其在商业地产领域的核心能力。物业实现服务的闭环，储备深厚有望保持40-50%的增长，2020年实现物业收入58.4亿元，近五年CAGR为42%，同时具备了平台化输出的潜力。长租公寓2021年可能迎来盈利拐点。
　　坚持长期主义，从优秀到胜利。展望未来，龙湖在赛道选择、扎实经营和组织能力具备长期投资价值。公司牢牢把握TOD风口，综合开发能力一流。商业上公司因超低的融资成本、具有潜在退出能力建立竞争优势。龙湖擅长从客户出发，具有强大的客研能力。同时形成了年轻化数字化的氛围和具有凝聚力的文化确保公司发展后劲。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予买入评级，目标价51.62港元。我们预测2021-2023年每股收益为3.88/4.57/5.49元。可比公司2021年的平均估值为10X。综合考虑业绩增速与经营性收入的成长性，我们给予10%的估值溢价，对应2021年PE估值为11X，对应目标价51.62港元（1港元=0.829人民币）。
　　风险提示
　　销售增速放缓。新商业项目开业速度和租金不及预期。消费恢复不及预期。