光大证券-房地产行业债券信用研究系列之一：危机中房企的应对之道-210924

1. 引言今年以来，有关于恒大集团的消息便不绝于耳。

2. 近期，恒大更是因其子公司恒大财富无法履行兑付义务而引起市场高度关注。

3. 目前，市场对于恒大后续的债务负担及纾困方式仍有诸多的担忧和疑虑。

4. 事实上，在负面事件冲击之后，企业化解债务风险过程的推进速度越快、力度越大，则越有利于市场信心的恢复，助力公司步入正常运营的轨道。

5. 因此，如何在危机中自救则变得至关重要。

6. 本文通过回溯万达、华夏幸福与佳兆业三家大型房企在面临危机中的重要举措，总结上述企业在危机中的处理方式，旨在提供有价值的参考信息。

7. 1、果断的资产处置—万达为“速度”支付“价格”—折价出售资产。

8. “四个不变”协议，转向“轻资产化”—财务情况好转。

9. 2、引入战投并签订对赌协议—华夏幸福华夏幸福通过多方渠道筹措资金、维持流动性。

10. 其中最为重要的举措则是引入了强有力的战略合作方—中国平安。

11. 平安入股公司后，其融资环境得以改善。

12. 而在华夏幸福与平安签订的收购协议中，存在对赌条款。

13. 我们认为引入战投+对赌协议是把双刃剑：对赌协议虽能较快地促进双方合作，但可能会对公司形成一定资金支出的压力，甚至最终使现有实控人丧失其控制权。

14. 3、一波三折的债务重组—佳兆业佳兆业重组三次终获成功，其主要原因在于：1）债务人与债权人锲而不舍的努力；2）企业本身基本面良好；3）权衡利弊后同意重组是最好的选择。

15. 4、小结我们通过回溯房企在面对危机时的处理方式，望能从中得以启示。

16. 事实上，恒大集团与万达、华夏幸福、佳兆业有相同但也有不同。

17. 相同的是，其债务风险发生的直接诱因相同，均为多重因素叠加导致公司陷入流动性危机。

18. 而不同的是，与万达、华夏幸福和佳兆业相比，恒大集团的债务规模更大，其化解难度更高。

19. 因此，恒大债务危机的化解不是一蹴而就的，相比其他房企，其债务风险的化解则需要更多的时间和空间。

20. 5、风险提示1）行业政策持续收紧。

21. 2）超预期风险事件发生。

22. 3）金融数据和实体经济数据低于预期等。