光大证券-房地产-物业服务-行业：对上海加快推动建立市场化物业服务价格体系的点评，上海加快推进“优质优价” ，物管行业规模扩张有望迎来“价量齐升”-210921

1. 事件：上海市出台指导意见加快推动建立“优质优价”市场化物业服务价格体系8月19日，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室发布《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》。

2. 意见指出，要贯彻落实总书记关于“人民城市人民建，人民城市为人民”的指示精神，聚焦住宅小区物业治理领域物业服务质价不相符问题，加快健全物业服务市场价格机制，持续提升住宅物业服务水平，不断满足人民对美好居住生活的需要。

3. 意见进一步提出下阶段工作目标：全市每年至少完成500个质价不相符的住宅小区物业服务价格调整；至2023年底，三年累计至少完成1500个住宅小区物业服务价格调整，住宅物业管理领域低质低价、质价不相符现象基本消除。

4. 物业服务价格市场调节常态长效工作机制逐步完善，“按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制基本形成。

5. 点评：未来物管行业的增量将不仅体现在规模的扩张，“优质优价”的服务模式可以有效提升物管公司的毛利率水平1）1月5日，包括住建部在内的十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理收费浮动调整机制、提升物业管理服务的渗透率，改善管理费收缴率。

6. 8月13日，上海市正式印发《上海市住房发展“十四五”规划》，进一步要求建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，完善物业管理项目招投标制度；促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营；下一阶段将重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作和物业服务酬金制计价模式。

7. 我们认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，也体现在环境治理优化、疫情防控常态化以及十四五期间老旧小区全面改造后，居民满意度提升而带来的物业费的提升上；量价叠加，上海先行先试，受到了居民的广泛好评。

8. （详见20210223《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年春季策略报告》）。

9. 2）我们认为，“优质优价”的服务模式可以有效提升物管公司的毛利率水平。

10. 当前，物管行业第三方外拓竞争加剧，激烈竞争导致外拓项目毛利率逐步走低；叠加人力成本不断上升以及疫情期间的补贴逐步退出，物管行业毛利率短期承压。

11. 对此，多家物业管理公司结合政策，尝试构建“质价相符”的物业收费体系。

12. 中海物业提出“优质优价，菜单式服务”理念，通过存量项目的调涨费、升级服务、打开增值服务市场，实现在管项目单价的提升。

13. 我们认为该公司的毛利水平将在一段时间后随着“优质优价”服务项目的推广而企稳回升。

14. （详见20210823《规模增长明显，拓展“优质优价”——中海物业（2669.HK）2021年中期业绩点评报告》）投资建议：关注四大主线物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。

15. 投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

16. 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。